07年上海浦东大道项目住宅产品定位.pdf

壹、项目立地条件分析 一．区位分析 1．本案的地理位臵 浦东大道项目，位于浦东大 道民生路，西距陆家嘴金融核心 区 1.8 公里；南距竹园商贸区 2 公里，北靠黄浦江；东临杨浦大 桥 1.5 公里。 列入 E10 规划区域，住宅的 江景主题优势明显。项目距黄浦 江仅 200 米左右的间距，临江北 眺未来的北外滩繁华商圈已经成 为上海市政府的重点规划区域，成为上海打造滨江城市轮廓线的重点区段，本项目所在位 臵也纳入了沿黄浦江重点规划的E10 板块。 北外滩 本案 项目为多个板块的连接点，地理位臵极为优越。该项目经由浦东大道与陆家嘴核心区 的通行极为方便，直接受陆家嘴辐射，配套、交通优势明显，无疑是陆家嘴板块的延伸。 另一方面，项目东接张江和金桥，北由大连路隧道形成杨浦北外滩进入浦东的通道，形成 了多个板块的连接点。 2 ． 区域经济与人口 I. 国际金融中心建设奠定陆家嘴市金融核心区地位。随着综合改革试点区域的列入，陆 家嘴建设成国际金融中心的目标提上日程， II. 陆家嘴东扩，区域价值进一步提升。未来陆家嘴核心区域将扩展至东昌路—张扬路— 东方路一线。本项目作为陆家嘴延伸段，区域价值进一步提升。 III. 陆家嘴金融市场的升级，吸引了高层次产业人口大量进入，带来了区域内房地产市场 的需求，同时有效地刺激了周边辐射板块的居住需求。因为随着陆家嘴板块商业价值 的急剧提升，区域内住宅项目供应量极度畏缩，呈现出巨大供需缺口，后进入板块工 作的相当一部分人口的居住需求得不到满足。 陆家嘴地区 2005 年 2008 年 2010 年 金融、银行业 1000 多家 约 1600 / 跨国公司 40 多家 / 约 100 企业 4000 多家 8000 多家 产业人口（万人） 约32 约38 约62 数据来源：同策研展部 IV. 目前居住于陆家嘴板块的人口主要为在陆家嘴金融核心区上班的外籍人士和全市的一 部分顶级客户。 V. 随着陆家嘴东扩以及浦东整体经济的飞速发展，外籍人口的数量将会有一个较大的上 升。到2008 年，在陆家嘴区域，未来外籍人口数将达到3 万左右，将比目前这一人口 数量增长 50%以上。其中，欧美人所占的比例占到50% ，并在进一步上升，韩国、新 加坡等区域的人口也将呈现上升的趋势。 目前浦东外籍人口的比重 所占比例 区域 总人口数 美国 香港 韩国 新加坡 欧州 其它 —— 陆家嘴 1.8～2 万 26% 10% 12% 14%