07年北京金汉绿港三期产品建议报告107P.ppt

金汉·绿港 E区产品建议 金丰易居 2007年8月 金汉·绿港 金汉·绿港 金汉·绿港 本产品建议的主要依据 顺义区“十一五”规划与发展远景 区域房地产市场发展历史与现状 业内可类比商品住宅项目开发经验 区域竞争项目与金汉·绿港的对比分析 未来市场需求与供应趋势分析 金汉·绿港一、二期销售状况与客群研究 E区地块周边环境及项目SWOT分析 基于总体战略指导思想与未来市场预测的项目定位 金汉·绿港 目 录 第一部分 市场环境分析 第二部分 酒店可行性分析 第三部分 本项目目标客群分析 第四部分 本项目SWOT分析 第五部分 项目定位 第六部分 产品建议 第七部分 其他细节建议 二、竞争项目分析 在北京市酒店行业高速发展的同时，顺义地区的酒店行业正在以自己独有的特色发展方式成长，由于顺义良好的度假环境（生态、休闲），以及独特的地理位置（机场、空港物流基地），良好的发展契机（2008年奥运），因此在顺义目前商务氛围尚未营造起来的情况下，度假、休闲、会议酒店，成为顺义酒店主要的发展模式，以机场为依托的机场酒店也有一定的市场份额，但是商务型酒店、经济型酒店这两类酒店，由于前面提到的商务环境的制约而没有显示出值得期待的发展势头。 3.酒店投资可行性分析论证 产权式酒店综合分析 度假、会议、商务型酒店可行性分析 经济型酒店可行性分析 产权式酒店综合分析 产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，从开发商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。产权式酒店的客户包括三类消费群体，他们关注的利益各不相同。 不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性指标是决定性的影响因素，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。 从以上三类客户关注的利益看E区产权式酒店的可行性 分时度假公司：最关注的是产权式酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现； 个人消费者：关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等； 机构投资者：关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。 横线字体所代表内容是本项目投资产权式酒店的绝对劣势： 项目所处区域的旅游风景相对匮乏，且位于住宅区内，仅外围东部有河流、平原型人工森林，旅游吸力明显不足； 周边休闲度假氛围不够，设施不足。 第四部分 项目SWOT分析 金汉·绿港 劣势分析（W） 地块不规则，亿都川两栋住宅楼的限制导致综合利用难度大； 西侧复兴村较陈旧，对社区有视觉干扰； 南侧规划有中山东路，为双向四车道，中间会有隔离带，未来交通流量较大，对社区生活有一定影响； 以板楼和公寓切入市场，以高档开放式会馆作为配套亮点，提升项目品质，为金汉集团自持资产升值打好基础。 第四部分 项目SWOT分析 金汉·绿港 机会点分析（O） 新城规划：2010年，顺义新城人口将达60万； 奥运举办：潮白河治理、森林公园建设、机场东扩等等； 顺义中高档项目销售情况总体良好，市场具有一定的承受力，且价格上涨具有一定空间，为E区升级提供可能； 综合素质较高的公寓社区空缺，为E区产品朝公寓升级提供了市场切入点。 住房消费逐步理性，人们对项目综合品质、自然环境、身份象征等方面有了更高的要求，对中高档项目的需求倾向比较明显。 第四部分 项目SWOT分析 金汉·绿港 威胁点分析（T） 未来几年，顺义房地产的激烈格局将加剧，万科四季花城三期品牌能量、物业管理具有绝对优势，裕龙三区对E区客户的分流影响不容忽视。 本项目虽然是顺义城区的中高端普通商品住宅，区域内其他高档别墅项目对本项目高端投资客户会产生一定阻击作用。 市场将进一步细分，尽可能精确的客群定位和产品定位将有助于降低风险和销售周期。 第四部分 项目SWOT分析 金汉·绿港 SWOT综合分析 未来竞争将主要聚焦于以下几个方面： 中小户型：市场实践证明，60-140㎡左右的中小户型在本区域相对畅销，7090政策也决定了未来竞争将在中小户型上展开。 园林景观：对住区环境品质的追求 价 格：目前，金汉·绿港二期价格与万科二期相比并无明显优势，E区的价格策略尤为重要，建议同类型产品的均价比万科低 。 第四部分 项目SWOT分析 金汉·绿港 第五部分 项目定