07年广州市石牌西路项目提案.pdfVIP

石牌西路项目提案 【一、项目综述】 1、项目概况与分析 项目位臵：项目位于石牌西路与黄埔大道交汇处，在黄埔大道北 侧，与珠江新城为邻。 项目规模：占地面积5000 多平方米，总建筑面积约7.3 万平方 米。 项目环境：项目西边是海关停车场、海关大楼，东边对面是苏宁 电器和黄埔大道主干道等设施。 项目现状：地块呈长条型，目前状况为一个旧的烂尾楼，已建至 地上四层。 开发商构想：准备建成一个集商业、写字楼、住宅为一体的综合 性物业。 战略资源：1、石牌西路：石牌西路北部系广州的大型电脑（IT） 市场，该电脑（IT）市场比较成熟，成行成市，品牌影响力较大。 2、石牌东路：该路北端是女人街，南端主要为餐饮娱乐旅业。 该路堪称广州的不夜城，通宵灯红酒绿，人气很旺，大部分是 20— 40 岁的人士。 3、黄埔大道南部：黄埔大道南部是珠江新城，广州的CBD。目 前珠江新城以高档公寓为主，项目斜对面的马场云集了许多餐饮酒 肆。珠江新城的黄埔大道沿线，云集了许多新开发的高级写字楼。 战略资源，是项目外部的一些优势资源，在策划项目时，必须充 分考虑这些可利用的战略资源，以提升项目竞争魅力。 2、经济技术指标 指标 面积（平方米） 备注 总用地面积 14503 容积率 5 ．69 总建筑面积 90491 含地下室面积7950M2 地上总建筑面积 82541 2 其 住宅建筑面积 50914 其中 12059 M 为回迁面积 中 商业建筑面积 14960 其中465 M2 为回迁面积 办公建筑面积 15387 配套公建及其它 1280 建筑密度 ≤38 ．54% 绿地率 ≥25% 3、区域环境 项目区域为广州的城市东部板块，该板块居住人群多为外来居 民，同时云集了许多大、中、小型企业。 项目处于新城市中心的中部板块，享拥城市繁华，升值潜力与空 间巨大。 4、人口结构 （1）固定人口 A 、财富较高：项目周边的人口比较密集，人员素质较高，尤其 是珠江新城的住户，有一定财富的人士。 B、素质较高：周边云集了大量企业上班族，包括珠江新城黄埔 大道边的高级写字楼里的企业、石牌西临天河路的电脑市场里的企业 等，这些人士素质较高。 （2）流动人口 素质较高：周边人士以高素质居多，尤其是珠江新城住户。此外 石牌东路和西路，居住着大量的外地打工族。这些人员，以白领居多， 财富一般，但素质较高。 同时，还有部分在离项目不远处的一些酒店、宾馆的旅客。 5、交通状况 交通状况非常之好，可谓四通八达，项目南边是广州市的主干道 ——黄埔大道，北部是天河路。公交车线路贯穿广州的东南西北。 6、周边配套 项目周边的市政配套设施较为完善，银行、邮政、工商、医院、 市场、商城、娱乐、餐饮等等一应俱全。 离天河城市、正佳广场、石牌东路商业走廊、暨南大学、珠江新 城（维家思广场、马场及其内部饮食一条街以及富力盈隆、勤建大厦 等大型商厦）瞬间可达。 7、总结 项目所在区域较好，但石牌西路本身，由于受电脑城的影响，给 人形成脏、乱、差的不良印象。川流不息的手推车、人员拥挤的街道、 附近不远处有一个货动站场，货车来来往往，整条街道非常杂乱。这 在很大程度上，削弱了项目的形象力。 【二、思考着眼点】 1、如何规避石牌西路脏乱差的不良形象，否则，项目的价值就 会大打折扣。