2006年昆山市昆城帝景园项目全程策划案.ppt

脱离市场实际需求，是该案最大的失败点。虽其力求完美，产品在品质上做到最好，但在目前的昆山别墅市场走向来看，大面积高总价的别墅并不符合消费群体的需求。 小结： ２、高层项目分析： 优:前期品牌奠定基础、口碑好 劣:单价高、周边楼盘竞争力大 2005.12.17 46 3房2厅 1卫 110 800户 4200 江南 明珠苑 优:宣传口碑佳、品质好 劣:单价高、周边楼盘竞争力大 昆山本地换房者、新昆山人等高收入者 一期销售90% 2005.5 58.5 3房2厅 1卫 130 总900户 4500 巴比伦花园 城北区 优:地段好、户型合理、台湾关系户多 劣:价格高、业务口碑差 昆山本地换房者、台商自居者 70% 2006.3 44.8 2房2厅 3卫 109.37 一期330户 4260 香榭 水岸 优:项目周边环境好、地段佳 劣:单价高、面积大、宣传乏力 昆山本地人、外企白 领 40% 2004.10 53 3房2厅 2卫 130 一期210户 4100 阿里山花园 优:项目本身规模大，配套完善，居住环境佳，开发商口碑好 劣:总价高 新昆山人 8% 2005.10 50 3房2厅 2卫 130-150 一期500户 4000 中央时代社区 城西区 优劣势分析 客户情况 销售率 开盘 日期 主力 总价 （万元） 主力 房型 主力 面积 （㎡） 案量 均价 （元/㎡） 案名 区域 优:规模大、社区本身配套好、交通方便 劣:单价高、周边工业配套区不适合高档楼盘 台商、外商、上海、昆山等高收入群 2005. 12.18 45 2房2厅 1卫 90-102 107万方 4500 世贸 蝶湖湾 优:交通方便、规模大、社区品质宣传佳 劣:面积大、总价高、销售现已停滞 台湾、昆山高收入者 20% 2005. 4.28 76.5 3房2厅 2卫 153 70万方 5000 吉田国际 优:地段好、精装修、户型小 劣:规模小、没社区感、离交通干道近、噪音大 台湾人、昆山人、上海投资者 69% 2005. 12.20 18 2房1厅 1卫 51 总346户 5500 纽约之星 铁 南 区 优劣势分析 客户 情况 销售率 开盘 日期 主力 总价 （万元） 主力房型 主力 面积 （㎡） 案量 均价 （元/㎡） 案名 区域 优:地段好、配套好、交通方便 劣:周边环境嘈杂、面积大、总价高 昆山本地人为主，部分新昆山人 40% 2005.12.28 61.5 3房2厅 2卫 143 130户 4300 中创 泰和苑 优:地段、配套、规划好 劣:周边环境一般 昆山本地人、上海人、新昆山人 80% 2004.10 49.2 3房2厅 2卫 112 641户 4400 上海 公馆 优:周边配套设施齐全、地段好 劣:项目规模小、没社区感 昆山本地人、上海人、新昆山人 45% 2005.7 46.8 2房2厅 2卫 100.1 200户 4500 昆城 豪庭 城中区 优劣势分析 客户情况 销售率 开盘 日期 主力 总价 （万元） 主力 房型 主力 面积 （㎡） 案量 均价 （元/㎡） 案名 区域 昆山高档别墅类物业主要集中在生态环境区、度假区内及近市中心处。而本案地段不及江南明珠苑，环境不及万方春之声，区域发展不及阳澄湖和淀山湖。由此得知本案从地段、环境、区域发展三大先决条件上并不具备任何优势。 其次，高层物业对周边生活配套及交通配置依赖性较大，而本案周边目前存在“无生活配套、无公交路线、无人流”的三无状态，并不能有效满足高层物业的需要。 结论点： 市场结论： 销售策略：以独栋别墅群盘活项目地块，提升区域形象，带动小高层销售， 保证项目整体利润。 目标客户群定位：昆山本地私营企业主为主。 价格定位：按栋销售，250万/栋。 形象定位：在本案规划中，别墅体量仅占整个项目的７％，故为实现整体销 售目标，建议本案塑造纯别墅高档社区形象，从产品入手，引入 贵族式生活、服务概念。 别墅与高层项目分别进行市场推广，以确保本案利润最大化。 四、市场策略 1、传播语：手工别墅，定制沙龙生活 2、昆山别墅进化论的“极少数派”路线 就目前昆山万元/平米售价的独栋别墅市场来看，现有楼盘无论从产品、目标消费群、推广策略等方面均存在一