2006年遵义维也纳春天操盘整合方案.docVIP

维也纳春天 操盘整合方案 二〇〇六年五月十六日目 录 一、操盘整合方案的背景与宗旨 4 二、天鹏伟业介绍 5 （一）、天鹏伟业简介 5 （二）、企业文化 6 （三）、成功案例 7 三、项目分析 9 （一）、项目属性 9 （二）、项目概述 9 四、项目定位 11 （一）、项目户型分析 11 （二）、客户定位 11 1、购买物业用途定位 11 2、根据购买面积大小进行目标客户定位 12 五、价格定位 14 （一）、竞争项目市场调研分析 14 1、调研对象 14 2、综合调研分析 15 （二）、SWOT应对策略 18 1、SO策略（强化优势与利用机会策略） 18 2、WT策略（化解劣势与规避风险） 18 （三）、本项目定价策略 19 1、定价策略 19 （四）、本项目的价格定位 20 1、2006年汇川区高档楼盘竞争下的维也纳春天定价 20 六、销售周期 21 （一）、阶段性销售目标 21 （二）、各阶段推广计划 21 1、筹划阶段 21 2、内部认筹阶段 22 3、解筹即开盘阶段 23 4、持销阶段 24 5、二度强销阶段 25 6、二度持销即尾盘销售期 26 （三）、入市计划 27 七、取费及结算方式 28 （一）、销售代理取费 28 1、底价取费方式 28 2、佣金取费方式 28 3、结算周期 28 八、销售组织 29 （一）、销售团队优势 29 1、独创的营销模式 29 2、独特的管理模式 29 3、与发展商唇齿相依的营销策略 30 4、客户资源及实战经验 31 （二）、销售与施工的配合 31 1、施工外网进度 31 2、样板模型及样板间设置建议 32 3、其他建议 32 （三）、正式销售中心包装建议 32 （四）、销售物料 33 （五）、现场管理 33 （六）、人员配置 35 （七）、销售资料准备 37 （八）、培训计划 37 九、附件 39 十、结束语 41 维也纳春天操盘整合方案 一、操盘整合方案的背景与宗旨 敬启者：遵义京瑞家园房地产开发有限公司 本案旨供“维也纳春天”营销决策研究，供敬启者参考决策所用。 首先对京瑞房开公司高层将策划推广与销售代理同时运作、分工进行的思路表示由衷的赞赏。这样，不但真正有效的将资源最优化，同时又最大限度地降低了项目运作的风险。因为策划公司优势在策划，销售公司优势在执行，在项目运作中取两者之优而整合，必胜矣！ 我司的方案是基于遵义市汇川区房地产市场情况，结合近年来我司在遵义成功运作：“留馨花园”、“艺林花园”、“明珠花园”、“东方星园”、“天宇建材市场”等多个大型项目的专业实战经验，以及对项目周边相关物业认真、细致的调查研究，结合本案的实际情况及与贵公司相关负责人的交流，对本案进行认真、细致的调查、分析而完成的。由于本项目策划与销售分开进行，本案的重点主要阐述营销组织及合作事宜。 如我司有幸能取得该项目销售任务，公司将组织精兵强将，全力与策划公司配合如期完成销售指标。 二、天鹏伟业介绍 （一）、天鹏伟业简介 昆明天鹏伟业房地产经纪有限公司是一家以房地产营销代理为主营业务，以投资顾问为核心业务，以市场调研为辅助业务，具有丰富的项目包装和宣传推广经验的专业化房地产服务机构　　我们于１９９９年进入房地产市场，正值国内房地产业成长期。我们以自己特有的营销模式和管理模式，转战南北，年里先后在北京、天津、重庆３个直辖市，以及石家庄、秦皇岛、沈阳、成都、昆明、安顺等１１个大中城市中，参加代理销售了多个项目，楼盘销售业绩良好，而且大都成为当地的热点楼盘。　　自公司成立以来，一直致力于房地产市场的策划和销售工作，公司先后与昆明龙园、武城新时代广场、金泰大厦；重庆的珊瑚大厦奔力乡间城；成都新华园；沈阳翔凤花园、北方奥运花园；石家庄金正食品批发城、女人世界购物广场、西山别墅、石府公寓；天津2008先锋社区；顺达金贸广场、中环花园、留馨花园、艺林花园、东方星园、华南商贸城、遵义天宇建材市场、顺达大酒店.金贸公寓；内蒙古满洲里广达综合市场等项目的开发商协作，共同打造业内的不菲业绩，并受到了合作商的一致好评。 　　为让客户享受全方位的地产代理服务，一直努力开拓有天鹏伟业特色的发展路线，在内部结构运作上不断调整及扩大，务求使公司朝着专业化、规范化、全面化、特色化的代理行龙头公司迈进。　　，从一开始筹建就将自己定位为房地产销售代理的角色，同时对房地产销售代理所面临的市场现实有着清醒的认识。　　我们相信，随着房地产市场的发展，将会不断有新的竞争对手涌现出来。这其中将会有相当一批房地产代理象一样投身于房地产事业。同时，在房地产开发进入第二个周期之后，越来越多的发展商会寻求房地产销售销售代理公司的合作。因此可以预料，在今后相当长的一段时间里，房地产代理在房地产市场中将扮演着重要的角色。 W