2007年昆明老街策划案中期营销报告.pdfVIP

昆明老街策划案 中期营销报告 目 录 一、 项目发展总论 （一） 昆明老街项目总案特性 1、 旧城中央商业区的升级改造 2、 政府规划保障，社会舆论期待的责任地产 3、 规模：足够大气 4、 历史：足够的物质文化积淀 5、 创意＋特性的文化＋特色的商业＝走向世界的品牌 6、 泛地产性质 7、 形象核心：休闲街 （二） 一期项目开发特性 1、 一期战略依据 2、 为昆明老街打造正义路门户 3、 一期基本策略 二、项目定位 （一） 项目定位背景 （二） 总体形象定位 （三） 总体功能定位 （四） 一期定位六项原则 1、 以正义路步行街为重心 2、 重点考虑回收资金 昆明老街中期营销策划报告 上海派顿咨询 3、 突出街的功能 4、 尽量延长经营时间 5、 本地资源为主招商 6、 摒弃消极错位,全力引进优资商户 （五） 项目地理位置及基本技术指标分析 1、 地理位置 2、 基本技术指标分析 （六） 项目SWOT 分析 1、 优势分析 2、 劣势分析 3、 机会分析 4、 威胁分析 （七） SWOT 分析结论与一期发展策略 1、 针对劣势的一期措施 2、 针对威胁的一期措施 3、 一期发展策略 4、 成功的必要条件 （八） 一期项目市场定位 1、 一期主题定位 2、 一期功能定位 3、 一期消费客群定位 4、 一期经营商户定位 5、 一期形象定位 1 昆明老街中期营销策划报告 上海派顿咨询 6、 一期商业管理、物业管理定位 7、 营销模式定位 三、项目产品建议 1、项目业态组合建议 2、南段北段的错位差异 3、商业建筑空间及内部设施建议 4、关于两个东西向通道的建议 5、可能入驻行业对商业物业建筑及专门用途位置要求 6、项目室内外装饰建议 7、夜景灯光建议 8、室内外广告位建议 9、项目人流动线系统 10、 项目物流动线提示 四、价格建议 1、 销售价格建议 2、 租金价格调整建议 3、 租售经济评价分析 个案特色借鉴 （上海多伦路文化名人街等国内外案例特色推荐） 附一、昆明传统的四十几个行业 附二、昆明传统的小吃 附三、云南中华老字号 附四、云南有影响力的品牌及产品 2 昆明老街中期营销策划报告 上海派顿咨询 一、项目发展总论 （一） 昆明老街项目总案特性 昆明老街项目是城市商业核心地段的街区组团式复合型商业项目。特性概述如下。 1、 性质：旧城中央商业区的升级改造 “ 昆明老街”属于旧城中央商业区的升级改造。正义路原为南大街，是昆明城的 南北中轴线；“文明街片区”是昆明旧城的市井核心之地。 改革开放以来新城市开发运动和社会的浮躁心态，使文明街片区处于一个比较尴 尬的境地，传统文化和商业功能都日渐退化，城市商业的重心开始向外线的“商业航 母”聚集。新商圈和新项目对该区域形成了围合，反差强烈。升级改造势在必行。 “ 昆明老街”项目的诞生，顺应了新世纪城市发展要求，意味着之江公司抓住了商 文同步发展的时代商机。对于历史街区，保护和发展要统一，商业和文化要统一，公 益和“司”益也要统一，是一道全新课题。 2、 政府规划保障，社会舆论期待的责任地产