2007年苏州苏地2007.ppt

苏州宏观房地产市场分析  最新房产新政，打压房地产市场投资行为 二、苏州宏观房地产市场分析 二、苏州宏观房地产市场分析 二、苏州宏观房地产市场分析 2、房地产二级市场----前期保持平稳增长，最近一年出现爆发式增长 3、2007年上半年商品房供需分析 4、板块市场----五大板块各具特色，越溪板块成为吴中区最大热点 5、价格分析----价格保持平稳上涨，近期房价上涨迅速 三、苏州房地产市场未来发展趋势 郊区商业专题研究 成功案例研究 郊区商业不同发展阶段分析 郊区商业成功模式借鉴 锦丰泰盛生活广场--东区 二、郊区商业不同发展阶段分析（以跨塘为例） 2004年和2007年跨塘区域商业业种分布对比分析 三、郊区商业成功模式借鉴 2、项目周边商业市场现状分析 区域商业以休闲娱乐业与小型企业创业园为主， 商业分布相对散乱，主题不够鲜明，没有明确的业种业态定位； 区域现有商业氛围不够浓厚，商业市场远没有真正形成； 周边消费人口不够，消费力偏弱；现有商业对外辐射力不强。 2、蠡墅片区控制性规划 1、商业空间规划原则 2、市场空间规划原则 3、市场经营管理规划 附件1：投资分析 新鸿嘉商业营销经验借鉴 商业销售经常遇到的难题 商业物业销售经验借鉴 一、商业销售经常遇到的难题 二、新鸿嘉商业营销经验分析 二、新鸿嘉商业营销经验分析 二、新鸿嘉商业营销经验分析 3 总平图 3 道路交通分析 45.08% 15792 35034 55367 底商：13000；集中式商业：9000；住宅：6500 底商＋集中式商业＋住宅 70840 17711.4 方案1 46.01% 税后全部投资利润率 15987 税后净利润 34745 总成本 55382 销售收入 沿街商铺：12000；五金市场商铺：9500；住宅：6500 售价（元/平米） 沿街商铺＋五金市场＋住宅 产品类型 70813 建筑面积（平米） 17711.4 占地面积（平米） 方案2 结论:方案2要略优于方案1。 商铺 主力客层：个体商人、公务员、连锁店经营者、专卖店经营者、投资客等 辐射客层：其他 公寓 主力客层：企业年轻白领、技术人员、高级技工、投资客等 辐射客层：其他 2、目标客层分析 商铺：个体商人、连锁店经营者、专卖店经营者、投资客 公寓：企业年轻白领、技术人员、高级技工、投资客 3、目标客层分布 一、项目产品定位推导：（针对方案二） 4.0容积率 纯商业用地 主体建筑≥50米 总建面积7万方 关键词 商业主体产品推导 开发商经验 专业市场 五金市场 家居市场 汽配市场 产业支撑较弱，不利于市场培育； 容积率高，传统的汽配建筑形态很难满足要求； 汽配市场多零散经营，市场整合困难。 苏州家居市场尚处初步阶段； 要求较高的经营管理水平； 美之国装饰城就在苏蠡路上，规模较大，但经营状况一般，同业竞争激烈。 规模较小，不利市场长久发展； 政府支持不足，不利于招商； 周围商业氛围尚未形成，需较长时间培育市场； 占地面积小，容积率高，不利于产品规划； 仓储物流占地面积大，不容易吃饱容积率。 劣 势 可行性 优 势 形 态 一般 私家车拥有量苏州全国第三，市场前景广阔； 交通可通达性好。 汽配市场 较差 苏州家居市场的需求空间很大； 交通便利，可通达性好； 城南家居市场匮乏。 家居市场 较好 开发商有丰富市场运营经验； 周边生产性企业多，产业支撑强； 澄湖路贯通，大大加强与吴中建成区、市区和吴江市北部的互动； 大型五金市场在城南尚属空白区； 苏蠡路商业配套全。 五金市场 一、项目产品定位推导 澄湖路贯通，大大加强与市区和吴江市的互动 本案周围休闲娱乐、酒店、办公用房不断增多 规模适中 突出特色 区域规划重点发展商贸服务业 可以建五金专业市场 城北：苏州机电五金城 城西：苏州华夏五金机电城 开发商有丰富运营经验 周边生产性企业多，产业支撑强 大型五金市场在城南尚属空白区 本案建五金市场的可能性 规模大，业态业种全，配套全，影响力大 二、项目产品定位 五金市场+商住公寓 城南新型商业生活广场 1、产品定位 2、市场形象定位 主力客源：市区、吴中城区、建成区、越溪城市副中心、蠡墅片区、东吴工业园、河东工业园 辐射客源：新区南部、国际教育园、吴江市北部 三、目标客源层分析 1、目标客源分析 主力客源 本案 主力客源 主力客源 主力客源 主力客源 辐射客源 辐射客源 辐射客源 辐射客源 吴江北部 商铺 主力客层：个体商人、连锁店经营者、专卖店经营者、投资客等 辐射客层：其他 商住公寓 主力客层：五金业主、创业者、企业年轻白领、技术人员、高级技工、投资客等 辐射客层：其他 2、目标客层分析 五金市场