世纪广场市场可行性研究报告.pptVIP

购物场所选择（日用品） 烈山目前商业购物场所现状能满足购物需要吗？ 购物选择出行方式 购房的第一目的 购房选择地 购房选址关注因素 购房更看重的因素 购房需要的房型面积 购房需要的房型面积 购房关注点 喜欢何种楼型 能够承受的住宅总价 希望采用的付款方式 可承受的首期款 楼宇配套关注 希望配备生活设施 车位需求 车位承受价格 喜欢何种楼型 第四部分：目标客户群需求研究 消费者商业需求研究 商家商业需求研究 目标客户群研究小结 目标客户群整体概况 □淮北烈山区内居住着者多为当地矿区职工及家庭成员，极少有外来人员及高收入者； □日常消费以本地为主，购物或休闲消费以淮北市区为主； □区域内只有一真棒超市购物环境相对较好，所以选择真棒超市和就近购买的非常多。这部分消费者讲究购物便利性。而有2成消费者出于购物品类的丰富性以及购物环境追求，选择了去市中心购物； □对目前烈山区域的购物环境，选择能满足的只有3成，不满足的占56%; □烈山区内的消费者对购物中心和休闲娱乐的需求强烈，由于区域内有一家真棒超市相对较大，所以对超市需求较低； □需求房型3房2厅占比53%，2房2厅占比27%，3房2厅2卫占比18%，4房占比只有2%，可以看出3房与2房需求量非常大； □需求面积39%的比重为小于100平米。25%比重小于90平米，23%小于110平米。11%小于120平米。结合上表数据综合看出，90平米以下的经济2房与100平米以下的经济3房，110平米的3房为主要需求点。 消费者需求研究小结 1 商家选址考虑要素模式图 商家研究小结 2 □在所调查的商家中，有87%的商家经营物业以租赁方式获得； □有10%的商家经营面积小于10平米，23%的商铺经营面积小于20平米，13%的商家经营面积小于40平米； □个体商户营业面积从几平方到200多平米不等,月租金从300元到6000~7000元.每平米租金从30~40多每平米不等.年租金水平在1万元以下的占63%比重。1～2万的占18%，2～4万的占13%，4万以上只有6%； □所调查的商家选择租赁占68% ，选择其他的占21%。选择联营占11%。可见租赁仍然是现今商业经营的首选经营方式； □所调查的商家对于营业面积选择20平米以下占24% ，选择40平米以下占24%，可见面积需求仍以中小面积为主； □近一半的商家选择了沿街商铺，34%的商家选择了购物中心的店铺。这也与当前他们的经营模式有直接关系。 商家需求研究小结 2 第五部分：本项目开发可行性 建筑形态与布局可行性 项目租售价格可行性 项目开发可行性总结 物业建筑面积可行性 本案价值方案的思考路线图： 一 切 以 市 场 为 导 向 需 要 短 平 快 的 去 化 追 求 利 益 最 大 化 最 终 需 要 各 方 共 赢 利益最大化 快速去化 适合市场 共赢 项目总建筑面积测算 基础数据： 项目总占地面积：约128.988亩 A区58617平米；B区27289平米。合计85906平米。 测算参考一：根据政府规划。高强度区，中心商务办公核心区1.8；中高强度区，行政办公区、商业中心区、部分居住区1.2～1.8。 测算参考二：市场实际需求。通过调研得知，烈山区对多层的接受度最高，对高层的接受度几乎为零。最高层虽然在表面上提高了建筑面积，但销售速度和价格抗性对开发商不利。 测算参考三：物业实际布局测算。我们将地块分为A(北地块）区和B（南地块）区。北区多层的最大容积率可做1.5。增加商业的容积率由于当地商业的落后，对高建筑接受度有限，而且集中大面积商业在销售上也增加难度，将大大增加风险，故容积率也会受到限制。 唯一可以增加容积率的是B区，我机构认为，南区虽然景观好，但高层在本地不适合，适当增加小高层是较为稳妥的方式。 续下p： 物业建筑面积可行性论证 1 项目总建筑面积测算 总建筑面积方案一：回迁房4万方；商业面积6万方；B区增加11层电梯小高层。 高容积率（2.2),总占地面积(85906平米）X容积率。 A区。占地面积：58617平米。商业：40000平方米；住宅：76000平方米。容积率：2.0 B区。占地面积：27289平米。商业：20000平方米；住宅：51480平方米。容积率：2.6 总占地面积：85906平米；总建筑面积：187480平米；