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建工地产2017年经济工作务虚会讲话稿 建工地产2017年经济工作务虚会讲话稿 今天上午四位同志的发言，主要的内容实际上是一个关于成本的讲座。这个讲座今年8月份就让相关部门做准备。他们的发言实际上涵盖了从开发拿地阶段一直到销售完毕交付这一全开发链条的成本规划、成本管控问题。虽然讲得不全面，但是讲得很好，看得出来几位同志都是做了充分的准备，是我调到开发公司以来他们讲得最好的一次。下午两个小时的讨论，两组的同志都准备得很充分，无论大家说得好坏，从头脑风暴的角度是禁止批评的。开会的目的就是听取各种意见，为我们下一步的工作思路收集一些素材。对今年公司的经济工作务虚会，我谈谈一些想法： 一、经济形势分析。 2016年从大的经济形势讲肯定是下行压力较大，但是对房地产企业而言应该是比较好的一年。这是因为2016、2016年国家都是实行的相对稳健的货币政策和不太积极的财政政策，导致了通货紧缩，以至于房地产企业资金紧张，大量开发商资金链面临断裂。2016年下半年是稳健的货币政策加上适度灵活政策，在具体的操作过程中更加灵活，并且有热钱进入，这就推高了一线城市和部分二线城市房地产量价齐涨、一片大好；部分二线城市（包括重庆）是稳中有升，很多房地产企业包括我们自己也从中受益；但是三、四线城市却仍然面临高库存、弱需求的局面，这一点我们建工地产是深有体会。因此，我们经过分析得出的结论是：1、整个房地产市场不同城市不同区域的两极分化严重加剧，特别是北上广深和部分中心城市，包括同一城市的不同区域。比如重庆市，区县不说，就是主城区域，南坪、大渡口的房价涨幅就远远不如照母山、大竹林、江北嘴，这对于我们下一步拿地、哪些楼盘该建哪些楼盘该缓具有很好的指导意义。2、不同品质细分市场两极分化即产品的分化加剧。同一区域不同楼盘的销售有好有坏的现象时有发生，这是因为产品的定位不同。那些产品定位不准确，在细分市场里没有找到适合自身特点的产品，就不能适应市场，此类产品比比皆是。3、房地产行业利润下滑。根据上市房企的数据，整个上市房企的平均利润，2016年是x%、2016年是x%、2016年是%、2016年是x%、2016年是x%、2016年估计是x%左右。在这些开发企业平均利润基础上再加3到5个点大概就是每个项目的平均毛利润，2016、2016年的平均毛利润x%到x%左右，而我们的项目都没有达到这个标准。这次务虚会以成本管控为主题，是因为如果我们再不做好成本管控，将面临被市场淘汰的危险！大家都知道，2016年建工地产的团购房全部结束，2016年全面面向市场。2016年是x个亿（团购5+外销4）；2016年是x亿，营收不是最高但含金量最高（全部是外销）。因为2016年团购5个亿利润基本为零，外销x个亿大部分是去库存；2016年的外销大部分都是新开的楼盘，项目利润达到x%左右，在建工地产的历史上是个新高。集团领导在询问时我也给他们作了如此分析。所以，2016年我们付出的努力是得到了回报的。 二、借今天的务虚会谈四个方面的问题。 第一、关于公司的转型升级问题。 1、转型公司的产品结构由团购转向外销，简单两个字的改变里面所涵盖的问题，对建工地产的整个开发链条是颠覆性的。团购实际上和施工很接近，是施工的“核”房地产的“皮”。好比承接了一个业务，由我们组织施工，修好后交给甲方，这个内“核”是一样的；“皮”是指由我们去办一些产权证，再附着上一些房地产行业的规范、规则。因此，我们在整个开发链条的管理上（获取土地、设计、成本管控等等）都是施工单位的思管模式，包括我们在资源配置上、部门设置上也是如此。所以，我们一定要坚定不移地进行面向市场的转型！ 由团购变成外销后，从拿地开始，我们的甲方就是千千万万个客户，而不是一个团购单位，最终市场认不认可我们的产品是客户说了算，所以第一个需要转变的是我们要研究客户，了解客户关注点，我们就是客户的代言人，否则，将会被市场淘汰。毫不夸张地讲，销售不出去的房子，实现不了它的价值就是废品、是垃圾。三四线城市有许多修好的房子因为销售不出去到最后被销毁还得花钱去除渣的情况也时有发生。搞好成本管控是因为比如客户只认帐五千元每平米，而我们生产出来的产品要六千，怎么销售？所以必须转型。我们从2016年开始的转型已经晚了可是还很缓慢。事实上从项目拓展、财务、甚至党政工团都没有完成转型工作。所以2017年公司必须继续深化转型。 2、升级2017年最重要的是成本意识和营销意识的升级。 强调一个概念，营销理念不同于营销公司，以营销为导向为龙头不是以营销公司为导向为龙头，营销公司只是反映营销理念完成营销过程中的一个销售末端。营销在产品打造的前端就已经开始，投资、拓展、策划、设计、施工管理、产品打造、财务税收、末端销售都是营销。任何一个经济组织或者公司如果没有营销理念、营销意