宜昌商业步行街AK地块项目定位报告.pptVIP

宜昌步行街A\K地块定位报告 第一部分 宜昌商业步行街A地块定位方案 1、建筑参数概述 2、地块周边情况概述 3、A地块定位优劣势分析： 二、定位的整体思路 三、 A地块塔楼定位分析 定位组合二 ：一二层局部定位小商品城+高星级酒店配套功能：会议、餐饮、休闲 五、A地块定位方案说明 第一种裙楼商业定位组合方案：酒店+旅游文化产品+酒店配套功能区 1、商业裙楼业态定位 2、建筑规划建议 4、经济指标测算 第二种裙楼商业定位组合方案：酒店+小商品城+酒店配套功能区 1、商业裙楼业态定位 3、经济指标测算 　第三部分宜昌商业步行街K地块定位方案 一、项目K地块概述 2、地块周边情况概述 3、K地块定位优劣势分析 三、K地块底商定位分析 四、K地块定位方案说明 2、K地块经济指标 五、经济指标测算 TNE END！ 　区别新老商圈，立足周边商业，定位儿童社区 首先，从K地块所处的位置和商业体量分析，K地块夹在夷陵广场商圈与解放路商圈的中央，其商业体量为6394㎡，其所处的位置和体量决定了K地块既无法定位与步行街相重合的业态，更不具备定位为百货业态的条件，其定位必然要与步行街以及夷陵广场有所区分。 其次，从K地块周边的环境分析，K地块正对儿童公园，其主要群体组成以儿童为主，儿童消费是该区域的一大消费特征。周边的实验小学、宜昌四中使得K地块也具备了以学生消费为主的定位基础。而周边的宜美家超市和新概念运动城增大了K地块定位生活型社区商业的风险。 因此，K地块商业可以定位为儿童主题。 1、K地块：住宅+儿童用品+儿童乐园+教育培训 销售 3187 教育培训机构、儿童乐园、教育书店 二层 销售 3187 精品童装、文化用品 一层 租售情况 面积 经营品种 楼层 总商业面积6394平方米，单层面积3200平米，共2层。一层引进精品童装、文化用品，二层引进教育培训机构、儿童乐园、教育书店，所有商业部分均销售。 100% 0 6374 6374 总计 100% 0 3187 3187 二层 100% 0 3187 3187 一层 销售比例 不售面积 销售面积 建筑面积 楼层 HTTP://www.shifang.cc 深圳世方商业地产顾问有限公司 2008年7月 前言 对于一个项目的定位，我们一直坚持“多条腿走路“的原则，避免一条道走到黑，而单纯从某一种物业形态定位的角度分析。 对于一个项目的定位，我们一直秉承从整体着眼的原则，避免项目定位的孤立，只是单纯的为了定位而定位。 对于项目的定位不能不考虑发展商对项目的行销目标，是以短期收益为目的，还是着眼于后期长期回报。对于一个项目而言，行销目标的选择同样对项目定位有重要影响。 位于宜昌商业步行街版图的A、K地块，从建筑规划而言都属于高层建筑，对于高层定位，写字楼、酒店、住宅无疑都是具备定位可行性的三个方向。从地块位置和周边环境的角度而言，核心商圈商业的定位和社区型商业的定位也都具备定位的可能性。 鉴于此，本定位报告主要立足于从项目的大环境出发，辩证的看待项目地块的业态组合，以企寻求A、K地块的定位方向，供贵司决策时参照。 宜昌商业步行街项目是宜昌目前最大的旧城改造项目之一，其中云集路和沿江大道交汇处的A地块建筑参数和周边商业情况如下： 规划：占地面积10500㎡，总建筑面积79741㎡； 商铺：1至3层为商铺，商铺建筑面积为18100㎡。 18100 合计 6100 三层 6100 二层 5900 一层 商业面积（㎡） 楼层 塔楼：两幢4至32层的塔楼，总建筑面积61641㎡。 临街面：临云集路街面为132米，临沿江大道临街面为89米 建筑密度：61.9% 容积率：7.59 一、项目A地块概述 地段：A地块地处云集路与沿江大道交汇处，正对滨江公园正门，位于宜昌商业步行街南角。 交通状况：交通便利，两条市政主干道相交，周边100米范围内有3处公交站点，道路两侧交通方便。 周边物业销售情况：沿江物业以住宅为主，其中滨江国际、美岸长堤等楼盘临江而建，组成宜昌高端江景楼盘。住宅均价达到4000元/㎡以上，个别楼盘售价达到6000元/㎡。商铺售价处于30000元/㎡的水平。 主要业态和租金：该区域业态主要以餐饮为主，租金水平为50-80元/㎡ 优势分析：·聚合优势：A地块以宜昌最大的步行商业街为依托，宜昌第一街集购物、 休闲、娱乐为一体，将形成强大的聚合效应。 ·地段优势：A地块毗邻滨江公园，遥望长江，拥有无可比拟的江景资源和 环境优势。 劣势分析： ·规划限制：根据政府规划要求，临云集路不能进行住宅的定位，因此 限制了A地