【原创】2010年山东泰安市场分析报告1738429332.docVIP

谨呈：山东同兴置业有限公司 日期：2010年6月7日 绪 论 有幸参与贵公司项目前期市场可行性研判。为此我司安排市场部人员对项目进行实地考察，并对东平县房地产市场进行了较为深入的市场调查。 据以往的专业调研经验和市场触觉，我司结合本项目的特点和发展前景，提交本报告供贵公司决策。宗旨是力争在项目推出市场后能为贵公司取得最好的销售业绩，获得最大的经济效益和社会效益，籍此发展我司与贵司之间的更为深入的合作关系。 目 录 第一部分 东平县宏观环境分析 4 一、城市概况 4 1.地理位置 4 2.交通状况 4 3.人口规模 5 4.城市发展 5 5.经济发展 5 二、经济特点 7 1.东平GDP及增长情况 7 2.东平人均GDP情况 8 3.三大产业增长及产业比重的变化 9 4.全社会固定资产投资和房地产投资情况 10 5.在岗职工平均工资情况 10 6.宏观经济总结 11 三、城市规划 12 1.城市定位 12 2.城市发展 12 3.社会经济发展目标 13 第二部分 东平房地产市场分析 13 一、东平房地产市场概况 13 1.东平房地产市场概述 13 2.东平房地产发展历程 14 3.东平县土地市场分析 16 4.东平县房地开发企业情况 17 5.东平县房地产市场供应分析 18 6.东平县房地产市场需求分析 19 7.未来房地产市场分析 22 8.市场价格分析 22 第三部分 项目分析 24 一、项目概况 24 ■□地块A概况 24 ■□地块B概况 26 二、项目SWOT分析 28 ■□A地块SWOT分析 28 ■□B地块SWOT分析 30 第四部分 结论与建议 33 一．市场结论 33 二．操作建议 33 ★附件 35 第一部分 东平县宏观环境分析 一、城市概况 1.地理位置 地理区位及城市简介 东平县位于鲁西南，东与肥城市毗邻，南与汶上县、梁山县接壤，西部隔黄河与东阿县、阳谷县，河南省台前县相望，北与平阴县搭界，全县土地总面积1343平方公里，辖14个乡镇，708个行政村。全县地势北高南低、东高西低，山区、平原、湖洼各占三分之一。 2.交通状况 东平交通发展 东平地处京沪、京九两大铁路干线之间，105、220国道贯穿南北，济菏、德商高速公路从县城通过，京杭大运河复航在即，县乡公路形成网络，全县%。历年国内生产总值及其增长情况见下图： 从上图中我们可以看出，东平县国民经济自2005年以来一直保持着较高增长趋势，其平均年增长率达到了22.04%，特别是自2009年以来，更是出现了超过27%以上的增长速度。应该说快速的经济增长势头为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础。 2.东平人均GDP情况 2008年，东平县人均GDP为16557元人民币，根据东平县历年统计数据表明，东平县社会财富正在迅速增加，居民的购买能力在逐步增强。 而根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间有如下表的关系： 人均GDP（美元） 800-1300 1300---8000 8000---13000 13000以上 房地产发展状况 起步阶段 快速上升阶段 平稳上升阶段 下降阶段 根据当前的汇率市场及以上的判断标准我们可以知道，目前东平县县房地产市场处于快速阶段（08年人均GDP为19435/6.8296为2845美元），由此也从侧面说明了东平县房地产发展的现状。 3.三大产业增长及产业比重的变化 （1）图表浅析 通过如上图表可以看出，东平县经济在增长的同时，东平县的产业结构调整亦见效明显。2009年，第一产业达到24.21亿元，比2008年增长3.6%，第二产业达到111.52亿元，较2008年增长58.1%，增长速度最快。第三产业达到43.57亿元，较2008年增长21%，增长速度较快。 （2）经济结构逐步优化 三产业结构由200年的为200年的:62.2:24.3。农业，基础地位第二产业，成为拉动经济增长的主要因素第三产业 近年来固定资产投资额13063元，比2005年增长35.69％，尤其是2005年，增长率超过8%，2009年比2005年增加4792元。以下是近年来城市居民人均收入及其增长情况： 6.宏观经济总结 从总体上来说，东平县经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性地区经济的发展，还是第一、二、三产业的协调发展。针对本项目而言，将存在以下一系列的有利影响。 ◆ 经济保持增长，且增幅较稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产市场交易。 ◆ 城市居民人均收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场消费是一个有利的因素。 ◆ 东平一些招商引资，上马开发的大型企业项目，将会积聚大量的工作人员与管理人员，该类人群