1季度广州豪宅市场回暖部分新盘是地王项目.doc

　　专题撰文 信息时报记者 张金娜 罗莎琳 陈莉 姜沁诗 　　目前，国内各地房地产市场呈现成交持续回暖局面。记者采访发现，广州豪宅物业成交增长明显，近期更有多个千万级豪宅单位成交。业界分析，今年以来，随着政策转向支持改善型购房，信贷进一步趋向宽松，市场成交氛围在政策催动下在3月后明显回暖，买家大胆出手，豪宅产品成交逐渐增多。 　　回顾 　　一季度广州豪宅成交活跃 　　根据网易房产监控的阳光家缘网签数据，一季度广州楼市楼盘成交均价TOP10，排名第一的是天河的侨鑫汇悦台，网签6套，成交均价为99510元/平方米；排名第二的是天河的凯旋新世界，网签4套，成交均价为90204元/平方米，排名第三的是越秀的爱群荟景湾，网签1套，成交均价为61176元/平方米。此外，星汇御府、颐德公馆、金湖翡翠山、博雅首府等豪宅物业纷纷录得成交。日前，颐和地产相关负责人透露，近期颐和大院千万级别墅频现成交，自3月底有隐形富豪购买一套总价1.1亿元的别墅后，近日又成交了一套5000万的别墅。 　　事实上，2015年广州的豪宅成交环境已经大为改善，此前，豪宅市场受限售限签限价政策影响较严重。广州2013年4月起就全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，此后高价盘预售证获批严重放缓。据合富辉煌不完全统计，广州总价1000万元以上的豪宅，2010年及2011年分别售出123套和167套；在2012年售出488套，大幅增长近3倍；到2013年，千万级豪宅的销售套数已经达到547套。然而，2014年千万级豪宅成交出现下跌，全市仅成交约300套，更多的豪宅成交集中在总价600万~1000万元区间。 　　业内人士分析，今年以来，随着政策转向支持改善型购房，信贷进一步趋向宽松，市场成交氛围在政策催动下在3月后明显回暖，这对于买家心态有刺激推动作用，所以豪宅产品成交逐渐增多。从近期数据看，大户型成交宗数上升，资金实力较强的改善型买家入市也更为果断。 　　颐和地产营销中心总经理刘伟表示，一些改善型买家现在已不再满足于单纯的居住需求，需要更多的功能性社交空间，因此别墅受到青睐。 　　现状 　　部分豪宅新货是地王项目 　　据中原地产最新统计，今年广州楼市超过144平方米的大户型豪宅待售货量近2000套。比如位于海珠区的天誉半岛花园、珠江帝景苑有新货，位于越秀区的文德先生等楼盘都将推出新货。 　　不过，据合富辉煌市场研究部监测，今年豪宅集中的广州中心六区，货量供应持续减少，占十区的份额基本在三成以内。 　　预计中心六区2015年的新增供应仍难有增长，其中不少热销板块供应更有较大幅度下降。如成交量最大的金沙洲板块开发高峰已过，新货供应将大减；海珠中心、珠江新城、东圃、琶洲、天河公园等板块新货都有明显减少。 　　有个别板块供应将增加，比如地王频现的广钢新城等项目入市带动新增供应将有大幅增加。原荔湾的花语水岸、珠岛花园、中信西关海、兴隆广场等将有较大新货推出，带动区域供应增长。天河的奥体-广氮板块预计天健上城、力迅小新塘项目、珠实项目推新；海珠工业大道板块缺货多时，预计将有中源御品、鸣翠花园推新货，这两个板块预计2015年供应将会增长。 　　值得注意的是，2013年四季度至2014年一季度，广州楼市总体向好，楼价上涨速度较快，此期间的土地市场火爆，产生了不少地王，特别是市中心的土地更是受到开发企业追捧，面粉贵过面包的现象频频出现。大部分地王项目已经动工，预计将有13宗于2015年集中入市，其中供应稀缺的中心区的荔湾白云区占据7宗，其余分布在番禺、黄埔、萝岗、南沙、增城。这些项目的定位都是豪宅或高端住宅。 　　顶级豪宅集中于临江一带 　　记者从某网站广州住宅数据中心查阅到，近半年(2014-10-10至2015-04-07)以来，网签均价排在前10名的楼盘中，有7个位于天河区，2个位于越秀区，1个来自于白云区。其中，侨鑫汇悦台、凯旋新世界和爱群荟景湾，分别凭借99247元/平米、80096元/平米以及61175元/平米的均价，名列前三甲。 　　广州顶级豪宅目前供应有限，主要集中在珠江新城南向临江一带。3月，珠江新城超级豪宅侨鑫汇悦台网签了1套347平方米的大户型，成交总价达4030万，均价116147元/平方米。而在整个3月份，该项目就有三套单位签约。据悉，侨鑫汇悦台去年曾卖出1套1505平方米的复式洋房，网签总价2.2346亿元，均价突破14万元/平方米，刷新广州洋房网签记录。 　　分析 　　政策利好致豪宅市场回暖 　　对于广州楼市现状，暨南大学教授胡刚分析，豪宅市场的回暖可能是受到大的市场环境影响。今年不动产登记正式执行，今后也可能征收房产税，而现在二套房的首付降低了，在各种利好政策出台的形势下，不少市民会考虑卖了多余的房子，再买一套更好的房子。 　　合富辉煌首席分析师黎文江指