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北京仁达房地产评估有限公司 2013年二季度土地市场分析 一、整体情况：土地市场供求同比上涨，高溢价地层出不穷 2013上半年北京土地市场频频发力，在政策日益严厉的情况下，房企拿地依然毫不手软，甚至出现单日卖地13宗，成交107亿元的疯狂记录，而各种高溢价地层出不穷。备受瞩目的丰台夏家胡同准地王被国土局叫停后，时隔半月又加价近5000万元重新入市。 一方面，今年“国五条”落地后，虽然北京版细则较为严格，但作为首都，土地稀缺，特别是自去年下半年以来，房地产整体销售回暖，资金情况处于最近几年最宽裕的时机，很多企业在其他市场获得资金后，对北京的土地需求也明显增加。另一方面，房地产调控政策要求政府加大土地供应，保证未来新房供应，而房企积极拿地，地方政府也有动力积极推地，造成今年上半年土地市场“供需两旺”的局面。经历2012年下半年的火热市场，开发商的土地储备消耗较大，加上一些成长型房企急于进入一线城市，导致土地市场在一定程度上偏热，从而使得高溢价土地层出不穷。 土地供应量的增加，将在一定程度上缓解当前楼市供需不平衡的现状，但短期内房价上行的压力仍然存在，目前的土地成交无法形成终端的有效供应。与此同时，房企拿地时所必须考虑的资金层面却在最近遭遇到了严格的考验。在“钱紧”的大趋势下，土地市场可能首先出现分化。现金宽裕、资金成本低的房企在土地市场继续有所斩获，而中小房企受到资金链拉紧的影响可能会在土地市场表现得更加保守。截至目前，7月份至少将有11宗经营性用地进入出让阶段，其中不乏丰台夏家胡同地块、朝阳孙河乡地块等多宗备受关注的住宅用地。可以预见，7月份优质宅地备选较多，但在整体宏观面有所收紧的情况下，土地市场将不太可能再延续之前疯狂的出价现象。 根据北京市土地整理储备中心数据显示，北京土地市场上半年共成交100宗地块，总建筑用地面积541万平方米，同比增长81.3%，合计土地出让金为664亿元，同比增长358.4%，超过了2012年全年的648亿元。 其中，住宅用地共成交30宗，虽然成交宗数少于去年全年的37宗，但出让的建设用地面积达到276.18万平方米，已与去年全年275.6万平方米的出让面积持平。30宗宅地土地出让金累计达到417.88亿，超过去年全年的395亿元。 北京市国土局4月初公布的《北京市2013年国有建设用地供应计划》显示，2013年北京市全年计划供应商品住宅用地850公顷。从目前的成交完成量来看，30宗住宅用地面积合计已达432公顷，2013年上半年已完成了一半的任务量。 表 SEQ 表 \* ARABIC 2. 2013年北京土地计划供应及上半年实际成交情况 土地用途住宅用地商办用地工业用地2013计划供应（公顷）8504009002013上半年实际成交（万㎡）432 152 229 成交占计划比例50.8%38.0%25.5%表 SEQ 表 \* ARABIC 3. 2012年-2013年2季度北京土地总体成交情况 时间宗数(宗)土地出让金 (亿元)建设用地面积(万㎡)规划建筑面积(万㎡)平均溢价率2012Q145 97 189 357 0.0%2012Q227 48 109 166 21.3%2012Q348 364 410 733 36.4%2012Q443 139 343 389 64.0%2013Q152 480 363 622 34.4%2013Q248 184 179 326 61.9%同比变化77.8%282.7%63.6%95.7%191.0%环比变化-7.7%-61.6%-50.8%-47.6%79.9%二、分用途成交情况 今年2季度，住宅、商业办公、工业用地分别成交4、16、28宗，建设用地占比分别为14.0%、21.8%、64.1%。与上季度相比，住宅建设用地面积占比减少了55.2个百分点，商办建设用地面积增加了8.4个百分点，工业用地则大幅增加了46.8个百分点。 表 SEQ 表 \* ARABIC 4. 北京2013年2季度各用途土地成交情况 用途宗数(宗)土地出让金 (亿元)建设用地面积 (万㎡)规划建筑面积 (万㎡)平均楼面地价 (元/㎡)平均地面地价 （元/㎡）平均溢价率 （%）建设用地面积占比 （%）住宅4 55 25 49 12229 ——48.6%14.0%商办16 118 39 115 11105 ——91.2%21.8%工业28 11 115 162 ——10530.0%64.1%总计48 184 17