天山科技工业园“公寓之区”策划报告.docVIP

天山科技工业园 “公寓区”策划报告 目 录 第一章：项目编制说明…………………………………………………3 第二章： 第三章：项目基本情况………………………………………………… 第一节：项目简介………………………………………………………4 第二节：SWOT分析…………………………………………………… 5 第四章：经济环境分析……………………………………… 第一节：宏观分析…………………………………………………………… 第二节：微观分析…………………………………………………………… 第五章：同类物业调查分析………………………………………7 第一节：住宅物业………………………………………………………… 第二节：商业项目………………………………………………………… 第六章：项目发展战略及相关定位………………………………11 第一节：发展战略定位………………………………………………………… 第二节：名称定位………………………………………………………… 第三节：目标群体定位…………………………………………………… 第七章：项目规划定位……………………………………………13 第一节：住宅物业定位…………………………………………………… 第二节：商业物业定位…………………………………………………… 第三节：户型面积定位…………………………………………………… 第四节：价格定位………………………………………………………… 第八章：项目宣传推广方案…………………………………………21 第九章：售楼部气氛营造及工作流程………………………………24 第一章：编制说明 编制目的：为了将该项目打造成为知名品牌并产生良好的经济效益，现根据本项目的区位特征、周边环境等特点，就本项目作出初步总体规划、单体规划、市场定位、销售策略、广告宣传推广及经验教训，分别作出阐述。 编制单位： 第二章、公司介绍 ? 第三章、项目基本情况 第一节：项目简介（开发商提供）： 天山科技工业园“公寓区”位于天山科技工业园区东南角，南临湘江道，东临兴安街，西侧为工业园区的标准厂房，北侧为厂房区。项目所占地块东西长136米，南北长205米，占地2.7公顷，规划建筑面积约7万平米。项目地处开发区规划的工业区内，周边多为入驻的工业、科技企业，地理位置较偏，远离市区和开发区的住宅居住区。 区位图： 第二节：SWOT分析 (一)、优势分析 1、品牌优势： 项目隶属方“天山集团”会给楼盘带来一定的知名度及社会影响力。 2、路网畅通： 路网建设较好，高开区地处东二环路东，东西主要干道由长江大道、黄河大道、昆仑大道、湘江大道、淮河大道构成。南北方向主要干道由珠峰大街、天山大街、珠江大道等构成。市区裕华路、中山路与之连通。 （二）、劣势分析 位置偏僻、工业厂房区、没有形成生活氛围： 该项目远离市区，对市区的消费者没有吸引力，在高开区区内，此项目处于东部的边缘地带，远离高开区比较集中的生活区，周边没有良好的金融、电信、购物、餐饮、娱乐、休闲等服务公共设施。周围厂房较多；地理位置偏僻（据海世界3公里），生活配套设施缺乏。 项目规模小、购房目标群体狭窄： 项目占地规模小，无法象国际城、水榭花都等大型楼盘那样制造景观卖点，也无法投入大量的广告宣传使其成名。 该项目因远离市区和高开区生活区，有钱的老板因规模小、没有大的景观不可能购买，在高开区工作的中等以上收入者，如果购买也会选择类似“苹果城”中等价位的成熟社区，本项目购买群体难以锁定。 交通不便，影响销售： 此项目周边公交车虽然已通卓达服装产业园，但对工薪阶层和无车一族，因路途遥远，时间耽搁太长而深感不便，不会前来购买。 （三）、机会分析 成功招商和周边人气的提升将会带动此项目的销售 天山科技工业园的招商成功与否，将对本项目的销售产生重要的影响。周边新兴社区的起动和工厂的繁荣也将带动本项目的销售。 长江大道的开通： 项目所在地以北的长江大道的开通，属于政府规划项目之一。开通后的长江大道直通藁城，为部分藁城和高开区边缘区域的企业老板在此购房提供了一定的购买条件。 （四）、威胁分析 待建项目众多，同类物业竞争激烈： 高开区规模楼盘大部分集中在天山大街和湘江道区域，楼盘档次涵盖高、中、低档，同业竞争激烈。目前此区域大型综合类项目（如卓达星辰广场）的动工建设会对本项目的销售带来影响。 天山科技工业园区的发展，招商组市、厂房销售是否成功，入驻企业能否达到一定规模直接影响本项目的销售。 第四章、经济环境分析 第一节、宏观经济环境分析 我国国民经济一直保持高速平稳增长的态势，GDP增长速度连续三年保持在8%左右，2003年，为扩大市场需求，增加居民购房消费，提供了有力的保证。 第二节、石家庄经济环境分析： 石家庄市2003年国民经济和社会发展统计公报： 2003年