惠州市星河城项目可行之性研究及建议.doc

谨呈：星河地产 星河·城 项目可行性研究及建议 深圳中原物业顾问有限公司 2006年5月12日 前 言 承蒙贵公司信任，结合我司策划、代理的经验与实际，将为贵司惠州市惠阳城区东部项目【星河·城】（暂定名）提供全面周到的服务，为项目成功操作尽力，同时为项目的成功运作与公司持续发展尽一份力。 如今，惠城、惠阳房地产市场已进入了全面发展与全面竞争的时代，表现在以下方面： 1、市场购买力得到激发和释放，全民置业格局即将到来。 2、商品房供应多元化、差异化，全面适应需求多样化、个性化。 3、产品类型适应竞争的压力与需求，全面走向组合型、规模化。 4、市场竞争的主导趋势仍处于产品导向的状况。创新的产品或服务影响消费者的需求与购买习惯，消费者购买仍处于理性下的冲动。同时，成功的产品设计配合以卖场为核心的销售策划对消费者具有同样重要的影响力。 5、规模化经营与实力型开发逐渐主导或领导了市场供求与开发走向。资本实力型公司及大规模项目也已全面抢占市场份额。 6、惠城区与惠阳区市场进入实质发展期，由此进入全面客户竞争、分流的格局，给市内小规模项目、高价楼盘或工程进度缓慢的楼盘带来极大的销售压力。 7、在目前市场不够成熟、完善的环境下，爆炸性人气和良好的市场口碑是项目销售的重要成功点。 8、品牌成为各开发商追逐或努力的方向。品牌可以为企业带来可持续发展的最有效的保障。可以预见，未来3-5年是惠阳房地产业的品牌建造与全面发展的最好时机。 9、市场客户两地化明显，深圳客户是每个开发商追逐的对象。 贵公司无论是住宅还是商业部分，还是将来开发其它项目，都必然面对而且必须面对以上几个方面的现实。 为此，我们将全力以赴，共创双赢的良好合作前景！ 深圳中原惠州事业部 2006年5月12日 目 录 一、总体社会及经济发展概况 8 1.1.惠州市宏观经济环境分析 8 1.1.1.惠州市总体经济发展现状分析 8 1.1.2.惠州投资环境分析 11 1.1.3.惠州市社会发展现状分析 16 1.1.4.惠州市产业环境分析 19 1.2.惠阳宏观经济环境分析 20 1.2.1.惠阳地区城市发展概述 20 1.2.2.惠阳地区产业结构简述 22 1.2.3.惠阳区域竞争力分析 25 1.3.大亚湾宏观经济分析 26 1.3.1.大亚湾地区城市概述 26 1.3.2.大亚湾城市规划建设 26 1.3.3.大亚湾石化城 27 1.3.4.大亚湾经济运行情况 28 1.3.5.固定资产投资 29 1.3.6.外经贸 29 1.4.惠州经济发展预测 30 二、惠州市房地产市场发展状况 31 2.1.房地产市场供应与需求状况 31 2.1.1.供需发展对比 31 2.1.2.当前供应量 32 2.1.3.土地放量进行时 34 2.2.房地产市场供应与需求特点 35 2.3.惠州房地产发展态势分析 36 2.3.1.房地产所占经济比重趋势 36 2.3.2.市场成交的量与价 37 2.3.3.2006房地产市场发展趋势 41 2.4.惠州房地产营销状况分析 42 2.5.惠州房地产竞争状况调查分析 43 2.5.1.房地产发展“鼎争”格局 43 2.5.2.惠城区住宅市场 44 2.5.3.惠城区商业格局 48 三、房地产相关政策及产业发展趋势 57 3.1.房地产政策调整 57 3.2.政策对惠州房地产的影响点评 62 四、营销推广调查 68 4.1.样本物业营销推广 68 4.2.营销推广与销售节奏分析 70 五、土地市场研究 73 5.1.土地分级情况 73 5.2.土地储备情况 74 5.3.土地转让情况 74 5.4.土地供需分析 76 5.4.1.供应 76 5.4.2.需求 77 六、项目分析 79 6.1.项目经济指标 79 6.2.项目SWOT分析 79 6.2.1.优势 79 6.2.2.劣势 80 6.2.3.机会 80 6.2.4.威胁 81 6.3.项目初步定位 81 6.3.1.物业档次定位 81 6.3.2.物业类型定位 82 6.3.3.客户定位 82 6.3.4.价格定位 83 七、经济测算 87 7.1.收入估算 87 7.1.1.收益测算前提假设 87 7.1.2.收入测算 87 7.2.成本估算 88 7.2.1.关于地价 88 7.2.2.关于建筑成本 90 7.3.项目经济效益预测 91 7.4.结论及相关建议 93 市场环境分析 一、总体社会及经济发展概况