思源经纪成都市万科朗之润园项目营销推广方案.ppt

万科朗润园项目营销推广方案;目录;一 本体分析;由于地形原因，不易规划。 地块限制了景观的规划，无法与临近的仁和春天大道的大盘大社区规划相比。 在临近春天大道与金河谷的市场局面下，朗润园的形象在该区域并不突出。;本案由一栋“C”型半围合多层花园洋房和两栋“W”与“N”型折板高层电梯公寓组成。多层区域沿道路布置了底层商业;①;二栋剩余房源分析;①;三栋剩余房源分析;一、三批次高层物业户型分析;①;一栋剩余房源分析;多层户型-129㎡;花园洋房-82㎡;二 客户分析;成都市区客户占到50%，四川省内及省外客群分别占12%及16%，这三部分区域客群是本案重要的客群来源;大专及本科学历的客户为本案成交客群中主要置业对象;年薪收入5-15万为本案主要置业对象;国营、外资、民营三类企业人员为本案主要置业对象;成交客群中所属行业分布较为均衡;本案主要成交客???中属于中层及普通职员分别占到36%和27%，另外高层以上客户总量占到22%;本案成交客群中主要的置业年龄集中在25—39岁区间;本案成交客群中65%属于居住兼顾投资;本案置业客户有58%和23%的客户属于一居及二居;成交客户中购买本案原因主要是以置业增值为主占总量的四成;本案成交客户中选择本案的原因主要是看好开发商品牌及楼盘升值潜力为主要置业动机;在成交客户中认为本案不足之处主要是小区规模过小、以及社区环境和周边生活配套不够完善;本案成交客户中家庭结构主要以小太阳、后小太阳及青年之家为为主;本案成交客户中考虑未来3年买房的客户占总量的8%，有可能的占26%，对这部份客群的后期价值可以通过更多的万科生活方式将其转化成万科品牌的忠诚者;成交客户中52%的客户属于首次置业，35%的客户属于二次置业;通过商报及朋友介绍来本案的客户分别占总量的26%和15%，在本案后期推广中应加强报广及万客会的应用;本案主力客群描摹;洋房客群;电梯客群;三 项目难点和机会;项目目标;剩余房源产品的单一性与较低的项目后期营销推广预算将对目前营销工作形成较大的约束条件;达成项目目标，营销所面临的问题;项目营销问题剖析—— 到底难在哪？;问题点：（Q1）如何确立区域竞争优势，对重点竞争项目采取反截流措施;问题点：（Q1）如何确立区域竞争优势，对重点竞争项目采取反截流措施;后期营销费用低;问题点：（Q3）如何建立营销渠道，有效蓄积客户？实现较快速度、较高价格的销售？;本案项目规模、环境等多项在区域缺乏竞争优势，其在区域的重要竞争力为万科企业品牌。 我们认为，万科品牌是对万科物管、万科生活方式的总体表象。万科生活方式是品牌的具体延续。 从朗润园的前期推广来看，项目平均2月一次主题活动，很好的诠释了万科生活方式的概念，都受到了客户的认可。 故而，项目后期推广中，对万科品牌诉求及万科生活方式的延伸，是至关重要的部分。;优势点（2）：准现房;机会与优势发挥;机会与优势发挥;四 破题;基于如上的市场机会点与问题点之所在，故而，朗润园后续应在营销渠道与营销方式上如何发挥“万科品牌”、“准现房”等机会点，避免市场与项目自身带来的不足。 之后，我们将怎么做？;尾盘≠滞销盘;主动性尾盘——把握时机（入住时间） 营销诊断+精细营销;破题核心;破题攻略;建立精细营销核心举措;破题营销方法——营销;破题营销方法——推广;启动万客会;启动万客会;梳理之前到访且未成交意向客户;制造热点话题，联动新闻媒体炒作;珍稀房源，最后放送-----开盘;小节点活动;小节点活动;掩护一：花园洋房掩护电梯出售;活动节点的促销活动;企事业单位推广;网络推广------朗润园星际体验中心;网络推广------网络论坛;打造完美终端体系;打造完美终端体系;思 考;客户说。。。;执行方案 推广核心;在前期的客户梳理中，客户选择朗润园的因素TOP3是 万科品牌 投资价值 区域位置;价值为王;在这一阶段，我们把朗润园的产品称为： 珍稀房源、保留单位 品牌价值-万科，区域内最高品牌开发商 产品价值-景观，临河、退台等特点带来的 认可价值-品性，万客会、成交客户的信心和口碑带来的 阶段价值-准现房，;尾盘蓄水;销售线;推广线;工程线;10月引爆销售;执行方案 推广排期;推广方式;项目背景;附件一、项目背景和市场分析;项目位于温江光华大道版块，属于城市房地产热点开发区域，高品质楼盘聚集地。区域改造和开发成为该版块主题。;光华大道区域－人口升级演变模型——本项目将成为“旧光华大道”转向“新光华大道”的使命者，与区域互动发展;独特景观资源以及便利交通，大型开发企业的带动和规模开发，已使光华大道板块成为成都第一居所的重要区域。;从其地块形状，项目规模、规划、产品、环境等多项指标来看，在区域是缺乏