济南市房地产市场分析之报告.doc

第一部分 市场分析与定位 一、地段分析 （一）、宏观地段分析 1、城市印象分析 区域地理位置介绍 济南地理位置优越，交通便捷。 济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。　　济南属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，年平均气温13.6，1月最冷，平均气温-1.9，7月气温最高，平均气温27。年平均降雨量614毫米。济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市。　　济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南是中华文明的重要发祥地之一，中国有一位原始部落的首领——舜（约公元前22世纪）就诞生与生活在济南一带。济南东郊的城子崖是中国新石器时代晚期以黑陶为标志的龙山文化（距今4600—4000年）的发现地，这里发现了中国最古老的城址约20万平方米。作为城市，济南已有4000多年的历史。济南文物古迹众多，有舜文化遗址（公元前22世纪）舜耕山，有先于秦长城的齐长城（公元前3世纪），中国最古老的地面房屋建筑——汉代孝堂山郭氏墓石祠（公元前1世纪），中国最古老的石塔——隋代柳埠四门塔（公元7世纪）和被誉为“海内第一名塑”的灵岩寺宋代彩塑罗汉（公元11世纪）等。济南诞生了许多中国历史上的著名人物，像中医科学的奠基人扁鹊，阴阳五行学派大师邹衍，唐代（公元618-907年）开国元勋房玄龄、秦琼，中国著名文学家李清照、辛弃疾、张养浩、李开先，中国公共图书馆的首倡周永年，著名建筑师魏祥等。另外，李白、杜甫、苏轼、曾巩等历代杰出的作家学者，都先后在济南生活游历，故有“济南名士多”的佳誉。　　秦始皇建立郡县制时，今天的济南地区属于济北郡。汉初，设立济南郡，济南由此得名。自明清以来，济南一直是山东省省会。1929年7月设立济南市。四十多年来，矿产勘查结果表明，山东省探明矿种比较齐全，探明矿产储量总量较大，储量丰富的一些重要矿产在全国占有重要位置。现已探明的保有储量列全国前10位的矿产有58种，列全国前5位的有36种，其中金矿、自然硫、石膏、玻璃用砂岩等8种矿产居全国第一位；石油、钴矿、菱镁矿、金刚石等7种矿产居全国第二位；晶质石墨、滑石、锂盐、碱用灰岩等8种矿产居全国第三位。国民经济赖以发展的15种支柱性重要矿产在省都有探明储量，其中煤、石油、铁矿、铝土矿、金矿、钾盐、石灰岩、矿盐等矿产居全问前10位。全省已探明的各种矿产资源，为发展山东经济和矿业开发奠定了雄厚的物质基础。截止1996年底，全省探明矿产（不含地下水、矿泉水、地热）保有储量潜在总值45136亿元，为全国矿产资源潜在总值的4.98%，居全国第七位，单位面积占有值居全国第3位，人均占有值居全国第11位。 近几年济南市人口平稳增长，到2007年底整个区域人口为604.85万人，与2006年相比增加了1.5万人，同比增长2.5 ‰。从家庭结构上来分析，我们可以发现，05年之前济南单户居住人口呈现逐年上升的趋势，06年户均人口有所下降，2007年又有所回升。 目前济南居民还是以传统的居住观念为主，单户居住基本上延续着多代同居的居住习惯。 2、环境景观介绍 济南素有“泉城”美誉，全市遍布着大大小小700多处天然涌泉。众泉汇流到景色秀丽的大明湖，构成了济南独特的泉水景观；济南历史悠久，名胜古迹众多，是中国历史文化名城和首批中国优秀旅游城市趵突泉公园趵突泉公园位于济南市中心，总面积105公顷，与大明湖、千佛山并称为济南市三大名胜。济南自古被誉为泉城，而趵突泉则为济南七十二泉之冠，被誉为天下第一泉。大明湖大明湖是济南三大名胜之一。它位于市中心偏东北处，湖面四十六公顷，公园面积八十六公顷。景点包括历下亭、铁公祠、北极庙、汇波楼等。千佛山是济南三大名胜之一，海拔285米。隋开皇年间，依山势镌刻佛像多尊，并建千佛寺，故又称千佛山。著名景点有兴国禅寺、千佛崖、历山院、万佛洞等。齐长城风景区 　　齐长城风景区位于大峰山景区内。齐长城建于公元前685年，是我国最早的长城（早于北京秦长城490年），峰峦叠翠，景色秀丽。区位优势：良好的区位优势为济南经济提供了便利。济南是环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市，北承京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置；是连接华东、华北和中西部地区的门户、重要枢纽和京