精细地产与房地产项目之策划.pptVIP

精细地产与房地产项目策划 ; 一、二十年来房地产项目策划的演绎 ; 我们延用了五十年代从苏联学来的国家基本建设理论。我们的城市规划和生产布局都是在基本建设理论的前提下。 住宅建设的原则是先生产后生活——一个项目在住房（宿舍）方便的预算计划很少、而且宿舍建设只随生产预算。 单位建宿舍的原则：男职工人数、工龄、级别、职称等。 在艰苦奋斗的精神倡导下、大家没有觉得房子不够用，最起码把生产的不足给谈化了——知青下乡了（房子里有张床就足矣）。八十年代初“知青返城”、“生育高峰后遗症”——体制弊端暴露了。 北京在唐山地震后，特别是八十年代开始、大规模“宿舍建设” ，但这时还是基本建设。? ; （1）?计划下的“商品房”建设 ? “深圳开发”、沿海城市、海南、九二年南巡讲话使房地产开发终于 有了自己的春天。 　　广东房地产开发模式香港色彩很强． （2）“基建”转开发——双轨制（两种住宅面积测量原则不一样） ; 买一套商品房——中央机关停止福利分房与房改 拥有一套自己的房产成为时尚 人们开始成为有产者 位置、价格（单价、总价）、面积 ; “维权”使消费者更成熟，项目环境、品质、户型功能成 为人们选择住宅的新标准 经济发展、 城市机能变化——汽车、非典使人们生活 方式发生根本性变化 ;精细地产的到来; 如何面对当今和未来的房地产形势： 企业有若干策略 集约化经营——精耕细作 精细策划、精细设计 力求土地开发价值利润最大化 精细运作：一个项目当成两个做 精细管理：房地产“20%的行业利润”——开源、节流; 精细地产时代的转变 1.粗放经营——集约化经营 2. “行业化”向“专业化”转变 3.商品房向精品房转变 4.制造业向服务业转型 ;二、房地产项目策划研究; ?房地产项目策划是房地产开发的灵魂 一个项目的前期策划决定了其后期的全部工作的安排 房地产项目策划决定了项目的成败;决定了项目的赢、亏 房地产项目的定位主题、概念和营销推广 ; 在什么地方 为什么人 造什么房子 这实际解决的是房地产的位置评价、客户定位、产品定位 。 ;（一）房地产项目位置评估; （1）???国有土地、集体土地 （2）???农用耕地与非耕地 （3） 居住用地、工业用地、公用设施用地、代征地 （4）??土地控规与详规? ; （1）地貌条件：山、水、林木，实地考察。 （2）地质条件：污染、承载、地热 。（通过勘测和历 史调研）;3?. 道路交通;? 房地产开发中最不可测的成本——最黑洞的成本 煤气（天然气） 水：也称上水、一般为水厂的水和深井水 电：市政成本中比例最大 热力：热力暖气（北方地区）、生活用热水 通讯： 有线： ; 异地开发商首先要调查的开发“环境”要素 “人物”：人以群分（人以群居）物以类聚 （A) （B） （C） ; 农业：年复一年、祖祖辈辈——熟悉 游牧：逐水草而居“飘忽无定” 工业：择地而居、迁移无碍 ; ? ……决定生活习惯（群、类是以生活习惯的不同 来分的） ; 当代社会、教育是改变人生活和未来的关键，且相对成 本最低。 ; 区域经济的地位与价值，决定房地产价值 （1）??? 发达程度 ? 经济发达程度决定购买力 （2）??? 产业特色 就业人群决定消费取向 产业特点、造就商业机会 ? ; （1） 周边项目产品分析 （2） 周边项目价位分析 （3） 周边项目营销分析 ;（二）房地产项目客群定位(住宅) ;; （1）??? 社会经济发展对住宅市场需求的影响 经济增长率、城市化进程、汽车 （2）??? 政府行为和事件对住宅市场需求的影响 政府动迁、奥运 ; （1）? 周边区域住宅社区形成 （2）? 周边区域住宅规划设计、产品形式、产品配 置、社区配套等 （3）? 周边区域住宅社区居住人群分析 （4） 周边区域产业经济从业人群分析 ; 3.潜在客群及客群 （1）地域周边环境、设施改善后的客群变化 市政道路、轨道交通 （2）产品创新带来客群变化 低密度住宅、六层电梯板楼、全装修、新科技、SOHO （3）市场变化带来的客群变化 价格上涨 ; 4.项目客群定位; （三）房地产