许昌市房地产市场调研之报告.docVIP

许昌市房地产市场调研报告 目 录 一、、许昌市房地产现状 二、许昌楼市板块分析 三、市调总结及预测 郑州××××策划部 2008年3月 1、许昌市城市发展情况 2003年以来，许昌市认真贯彻落实省委、省政府加快城镇化建设的战略部署和全省城镇化工作会议精神，坚持科学发展观，努力建设和谐社会，按照“循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局”的原则，强化市区发展，提高市区首位度，加快城市基础设施建设和产业集聚区建设，积极推进中原城市群建设和许昌、长葛一体化建设，全市城镇化、城市建设与管理工作取得新成效。 近年来，全市人民牢牢抓住城镇化加速期的战略机遇，坚持实施中心城市带动战略着力中心城区建设，积极推进县（市）城区和小城镇建设，城镇化步伐加快。经过全市人民持续不懈的努力，全市城镇化进程和市区建设取得显著成效，主要反映在以下三个指标上：????? 一是全市城镇化率。截止2007年12月底，全市总人口达到454.4万人，其中城镇人口达到153.49万人，城镇化率达到35.79%。与2006年相比，全市城镇化率提高了1.88个百分点；与2004年相比，提高5.6个百分点，年均提高1.8个百分点。许昌市城镇化率年均提高的幅度，是比较快的，在全省的位次也是比较靠前的。????? 二是市区建成区面积。截止2007年12月底，市区建成区范围为西外环以东、北外环以南、新107国道以西、经济开发区屯里路和许昌县屯田路以北，总面积达到63平方公里。与2004年相比，市区面积增加15平方公里，年均增加5平方公里。市区面积的快速扩张，全市人民不仅有目共睹，而且在全省地市中，也是比较快的。除郑州、洛阳等部分地市外，许昌市市区面积也是比较靠前的。????? 三是市区建成区人口。截止2007年12月底，市区建成区总人口达到59.1万人。市区户籍人口42.8万人。市区常驻人口16.3万人，其中从事第二产业的常驻人口为8.3万人，从事服务业的常的驻人口为3.8万人。与2004年相比，市区总人口增加10.1万人，年均增加3.37万人。按照我国在城市统计中对城市规模的分类标准，20万人口至50万人口为中等城市规模，50万人口至100万人口为大城市规模，100万人口以上为特大城市规模，许昌市市区已达到大城市规模标准。 许昌市新城区位于市区清潩河以东，京珠高速公路以西，总体规划面积90平方公里，规划到2010年把新区建设成集行政办公、文化教育、金融商贸、高新技术和生活居住为一体的现代化、多功能、园林式新城区。 城东新区核心区的建成以清潩河游园为界，将许昌市区分为老城商业区、新城行政区形成合理的城市功能布局，城市环境容量大大提升。 4、许昌市城市发展定位和发展规划 2006年省政府印发了《河南省人民政府关于实施中原城市群总体发展规划纲要的通知》对许昌的城市定位为： 中原城市群先进制造业基地，城市向北发展，产业向京广带集中，重点建设和发展许昌电力电子产业园、许昌高新技术产业基地、档发产业集群、制鞋产业集群、汽车零部件产业集群、食品加工产业集群、超硬材料产业集群、再生金属加工产业集群等。 总体思路是：树立科学发展和谐发展观，继续实施对外开放、项目带动、可持续发展和经营城市战略；坚持优先发展市区、优先发展工业，实行市、县城区和小城镇“三头并举”的方针；适度扩大市区规模，努力打造经济强市，走全面、协调、内涵发展和可持续性发展之路，提高城镇化水平，实现城乡一体化。 城市发展方向是：向北发展为主，贴近郑州大都市圈。以许昌市区、许昌县新城区和长葛市区为支点，以许昌县尚集镇、丈地村、长葛市的和尚桥镇、增福庙乡、官厅乡为连接点，形成自南向北的城镇带，为郑许城市带的形成奠定基础。 城镇发展目标：到2020年，许昌市区人口力争达到100万；禹州市城区人口力争达到50万；长葛市、郡陵县和襄城县城区人口分别达到30万。同时，鼓励和支持15个重点镇发展成为区域性中心镇，形成整体布局合理、资源配置科学、社会协调发展的城镇格局。 城市功能定位：承接传递大郑州的经济社会发展能量，并能分散缓解其过分积聚压力；连结群内南向城市带和许、平、漯城市圈；以电力电子、烟草、发制品、食品加工、造纸、商贸等产业为主，具有高效、有序、合理的聚集与扩散能力的区域中心城市。 二、许昌市房地产现状 随着许昌市行政区划的调整及城市基础设施建设步伐的加快，在消费需求与投资需求的双重拉动作用下，许昌房地产业总体呈现健康发展的态势，供求结构基本合理，已成为拉动许昌经济较快增长的重要因素和扩大内需的重要产业之一。 （一）房地产开发投资快速发展 根据国民经