重庆爱加丽都项目策略之.pptVIP

爱加丽都项目策划简报 （修改稿）;项目SWOT分析 ;1、优势（S）：?地段：●爱加丽位于经开区金渝大道，扼守北部之核，属经开区重点开发区域，是北部中央领地，周边的开发建设有利于带动区域尽快成熟，升值潜力巨大；●区内多为高收入人群，居民素质普遍较高，是重庆公认的富人区；●项目周边道路宽广平坦，有利于开发建设以及公交线路的开设；●真正享受700亩异域风情生态公园，内设主题情景会所、休闲游泳池、五星级酒店、情趣商业街、品牌名校等成熟配套生活； ;产品： ●意大利情景花园社区，在重庆独树一帜； ●一期容积率1.925，密度21.67%，绿地率达到48.83%，极具诱惑力的高品质花园社区； ●依山而筑的米兰风格小洋楼，丰富建筑空间，山顶浪漫欧式标志性建筑独揽北部美景。 ●爱家丽都的住宅部分为尽端式组团设计，没有交通穿越，使各个组团均有安全和宁静的居住环境，其 ;●高品质建材、新技术蕴涵于建筑内外，如剪力墙结构，减少能看见的柱头，不浪费空间；管道全部藏于内部，外部看不到一根管道，整个项目建筑无半块砖，无外露水管，无花岗岩贴面；八角窗外立面美观，视野宽远.采光面大.通风好；开车直接进入车库后有连通楼梯直接入户；重庆首家住宅公共部分按五星级酒店标准装饰； ●住宅单体为多层、小高层洋房，以一梯两户板式和一梯四户优秀户型，采用良好的双流线和穿堂风设计，具有情景花园，情景阳台，情景卧室等特点，独特八角风格空间，把户型的使用性和空间美感巧妙的融合；;景观：●项目内部环境清幽，适合居住；●借鉴意大利塔斯克尼地区的田园诗特点，结合现代自然的园林设计手法采用天然石材构筑高差丰富的迷你小园林，利用山、植物和水流等软景特色元素将各个分布在不同视线上的庭院联系成一片；●地标性建筑凸显尊贵，在海拔422米的山顶上，树立了34.5米的意大利钟楼式建筑，无论是从金开大道，还是金渝大道上，都可远远望见那美丽的身影;服务：国际团队强强联手施工：渝发建设，曾建设过水晶郦城，??央美地等项目；设计：美国WY设计公司，全球前十强；景观：香港贝尔高林设计公司。全球前十强；现场：星河湾原班人马主持完全智能化社区，提供安全、舒适、高贵的居住环境。;2、劣势（W）：●项目周边生活配套设施严重不足，对购房者来讲，“先买菜还是先买房”的确是个比较头痛的问题，即使是有钱人；●项目周边目前餐饮、娱乐等配套设施几乎也是一片空白；●项目周边公交路线很少，现住居民出行多依靠私家车以及摩托车为主；●项目周边在售楼盘众多，且兼具各种建筑形态，区域内竞争十分激烈。●销售的杀敌能力还比较低，到场的客户不容易落单；;3、机会（O）：●重庆房产市场进入中小户型时期，此类房源整体需求十分旺盛， ●一期的中小户型的市场可能会进一步扩大；●一期首批房源数量不多，临近十月的房展会，是第一次的项目亮相，大力的推广手段还没有使用，可以做加推策略刺激下步的销售；●目前一期基本进入到现房阶段，景观全部成型，有利于产品的现场展示；;4、威胁（T）：●周边众多在售楼盘，花园洋房产品供应量大，各个楼盘都在观望市场情况，形式不是十分清晰，市场的放量不容易控制；●周边配套设施的严重缺乏，市政所承诺的配套可能不会及时兑现，客户失去信心，继续等待； 综上，本案在各方面条件都有着优秀的表现，风格明显，可操作性很强，但目前的销售中还存在着一些不完善的地方，希望通过以下对项目的分析找出改善的办法，提升销售力。;? ■1000余组客户 成交率不足5% 我们自身是否存在什么问题？ ■淡季过后 我们有什么办法来恢复 或者进一步提高销售业绩？ 弘品通过对爱加丽都项目的初步了解及以往的营销经验，作出以下的分析和建议，以供参考。;一、从我们的定位关键词入手进行分析： 花园洋房、大盘、米兰小镇;1、花园洋房 首先我们分析一下项目周边花园洋房市场情况 A、供应量分析 ;本区域由于其高档住宅区的基本属性以及无交通配套和生活配套的基础条件，使得目前及之后很长一段该区域只有花园洋房和别墅类产品才能被高端客户接受。所以，这就造成花园洋房产品的绝对激烈竞争，因此客户对区域内对花园产品类型的需求非常挑剔，客源的层次也比较窄。 ;失败案例：融科慰城——产品不被客户认可 由联想开发的大盘，前期宣传势头较强，包装工夫比较到位，但其所宣讲的花园洋房产品及街区生活不被客户所认可，开盘即失败，开盘当天只卖了40多套，由3200多元降价至2886元也无济于是，基本成为死盘。 成功案例：龙湖.弗莱明戈——用品牌给花园洋房下定义 龙湖的花园洋房——以龙湖十年的品牌，在蓝湖郡别墅区的一隅，建造类似联排别墅的住宅产品，提升产品的性价比，将趋向北部的中高端客源的眼球紧紧吸引，同时也给其他花园洋房产品很大的压