世联东莞市深国投鸿精福路项目策划书.pptVIP

东莞活力中心——续就城市辉煌典范 项目界定 本项目是位于新城市中心区的、中小规模的、区位优势明显的项目。 通过对区位及项目属性界定，我们所面临的九大核心思考？ 我们期望的理想目标 A区商业布局1——全街铺方案 A商业布局2——街铺加室内步行街方案 B区商业布局建议 项目可发展物业方向——哪种物业类型在实现利润最大化的同时，其风险最低？ 住宅市场竞争分析 未来市场供应量超过150万平米，市场竞争激烈； 项目规模较大，具备良好的居住环境； 容积率一般≤1.9； 有三个或以上的核心卖点； 写字楼市场竞争分析 中心区及周边未来市场总供应量超过100万平米； 市场供应量较大，同质化竞争明显； 市场销售缓慢； 市场需求特征不明显，消费压力较大； 小户型公寓市场竞争分析 未来市场供应量相对较小，总供应量在30万平米以下； 容积率相对较高，一般≥2.5，采光通风要求较低； 规模相对较少，周边配套齐全； 市场供应量相对较小、需求增速明显 本项目不同物业类型的综合比较 小户型公寓 部分住宅 客户定位 总结 最大化利用沃尔玛资源 打造新兴商圈， 打造东莞小户型样板楼盘 客户分类 本地居民 个体生意人 企业中高层管理人员 年 轻 白 领 单身 两口之家 置业用途 投资 自用 自用 自用 自用 特 征 关注物业升值潜力与租金回报 经济实力强，家庭4人以上，对户型要求大，注重经商的便利程度 来莞多年，有一定的积蓄，原籍多在内地，对价格有一定的敏感 追求舒适，时尚，月收入中高，积蓄不多，大部分买房会考虑以后2人居住 典型未婚年轻白领生活，积蓄不多，但家庭月收入较高，追求温馨写意的生活 置业关键因素 价格、路段 交通、配套 交通、物业形象、配套 价格、交通 价格、交通、配套 需 求 1、2房 3-4房 2-3房 1-2房 1-2房 面积区间 40-80平米 100-150平米 90-120平米 40-70平米 50-80平米 承受总价 10-25万 35-60万 35-50万 10-15万 10-20万 项目相关性 ???? ??? ??? ????? ????? 主要居住区域 莞城区及各大商圈附近 东城区、南城区、莞城区 东城区、南城区居多 本地小型广告公司，小型贸易公司，小型地产中介公司，外地公司分公司，办事处等，也有一定量的需求。 固有优势 后天优势 区位、配套、 创新生活概念，更多实惠，楼盘包装 重点客户群 核心客户群 中心区附近小业主 城市中小企业 投资客 城市青年白领 客户构成： 城市青年白领：50%；投资客：40%；其他：10% 户 型 面积（㎡） 套数比 单 房 30—40 20% 一房一厅 45—50 35% 小二房 55—65 30% 小三房 80—95 15% 依据客户和市场供应情况分析，初步确定户型配比： 公寓和住宅的面积配比 本项目针对客户的竞争优势 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 住宅成功的因素1：创新设计概念 都市单元， 居住改变生活， … Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. room α 释放小空间的多种可能 建筑无限可能的场所 都市单元——弹性空间 价值缘于可变 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. + = + = + = or or 单一的组合模式→具有可变性住宅（flex housing）模式 …… 以“30-45平米”一个模数 都市单元 平面组合形式 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-20