汽车城商业地价模型.pptVIP

上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright?2003 By SINOTRUST Management Consulting 汽车城商业地价模型 地产投资模型分析的主要原则 产业投资带动经营用地价格上升 在仪征汽车城开发的过程中，是通过对汽车产业的投资开发来带动整个汽车城的发展，经营用地的地价上升是随着产业规划的成功实施、工业总产值的增长、人口的增加，带动第三产业的发展逐步升值的，如何估算未来经营用地价格的增值，是整个投资项目效益分析的关键之一。 产业投资推动地价上升的过程中，经营性用地的开发及升值一般具有滞后性 仪征汽车城经营性用地地价预测包括两个方面：2006年开发时的地价以及后续走势，有两种分析方法 根据附近城市土地交易价格指数来估算经营性用地的价格的年增长率 [土地交易价格指数] 土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后继开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。它包括居民住宅用地、工业用地、商业旅游和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。土地交易价格指数，就是指反映一定时期内土地交易价格变动趋势和变动程度的相对数。 根据仪征附近土地交易价格、其他相关经济区的地价走势来估算仪征汽车城经营性用地的当前价格及其增长率 根据仪征附近土地商业用地交易价格、其他相关经济区的地价走势来三角区地价的当前价格及其增长率 另一种思路：建立产业联动地产价格评估模型 影响区域地价的宏观因素是模型的主要自变量因子 宏观因素 主要指标 与地价的关系 产业联动地产价格评估模型的主要自变量因素选取时的参照 南京大学城市与资源学系宋华等在《建立城市开发区工业建设用地指标体系的空间-经济研究——以江苏省为例》中在提到如下影响开发区地价因素： 产业联动地产价格评估模型的主要自变量因素的选取 参照以上各种影响地价的因素，确定产业联动地产价格评估模型的主要自变量因素： 建立产业联动地产价格评估模型，确定模型参数，应用模型预测仪征汽车城的地价变化 原希望通过类似城镇数据的应用测算，确定模型参数，因数据不可得，改为用城市的数据证明正向关系的存在 深圳市两个指标：人均GDP产值和单位建筑面积价值之间的关系呈线性正相关 * * 分析无论细致到什么程度也不能“尽信” ，历史数据依然是“历史”的反映，而且模型一般是单向性的，缺乏现实各因素是互动性。 分析结果可参考而不可尽信 要视情况需要，时间多寡及可运用的资源包括人才和金钱。简单的分析可作为粗略的参考，而在时间和各种资源都比较充裕下作出的分析，则准确度相对较高，但又面临较大的模型风险。 投资分析要根据实际情况来确定其采用简单或复杂的方法 前者承认分析局限，后者则当分析员是神，可预知未来 投资分析的运用是投射性，不是预测性 分析（analysis）＝数据（data）＋模型（formula），如果只有数据，没有运用一些模型去分析所得的数据，那么严格来说这只是资讯报告，不是分析。 投资分析是数量性和非数量性相结合 地产的投资模型分析需要前瞻性，对分析方法进行综合运用和总结，经验性与原则性并重。 因此在投资项目中分析中需要对附近城市的经营用地的价格变动趋势进行分析，通过合理的比较分析来设定仪征汽车城经营性用地的当前地价及未来增值进行估计与测算。 土地开发 产业投资 就业人口增加 消费需求增加 工业产值增加 住房需求增加 形成产业聚集效应 更多企业入住 工业用地增值 生活用地增值 商业用地增值 第三产业发展 从产业投资到地价增值 经营用地促进工业用地升值 2006年开发时的地价 地价在未来的走势 周边相类地区、城市比照研究和定性分析法 建立产业联动模型进行回归和模拟测算 数据来源：国家统计局 三个城市从1999年至2002年四年间土地价格平均每年增长5.49％，由于其中含有工业用地的交易价格，而工业用地的价格增长相对偏低。因此三个城市平均经营用地应更高一些，可以估计在6%--12%左右 江苏省仪征经济开发区勤丰小区二期国有土地使用权拍卖出让会近日在市区举行，37名登记报名市民参加了竞拍会，有15名“新贵”通过多轮角逐，拔得头筹，入主勤丰小区。拍卖会共出让国有土地15宗，计3713平方米，收回国有土地出让金285.16万元均价为每平方米768.01元。 安亭汽车城经营性用地2002年为45万元左右，即675元/平方米 对仪征汽车城经营用地2006年估以500元/平方米，即33.3万元/亩为初始基价 2006 2009 2012 2015 2018 2020 悲观增长率：0%（极端情况） 中间增长率：5%（周边城市增长率） 乐观增长率：8%（