建福.鑫城可研报告-53p.docVIP

第一章 总 论 一、项目建设背景 衡阳市建福房地产开发有限公司（以下简称“建福房地产公司”或“建福公司”）自1999年开始筹划、并于2003年7月正式取得衡阳市雁峰区接龙村68号地段（大部分为原衡阳市江南药械厂厂区）的土地使用权。该宗土地东邻大庆路，西接蒸湘南路延伸段，北倚衡阳广播电视局住宅楼，南临城市主干道——衡州大道，距回雁峰公园、岳屏公园均不到300米。其取得的过程如下： 1999年8月,为帮助江南药械厂解困,衡阳市政府第46次专题会议作出决定,出售该厂位于雁峰区接龙村68号地段的16.82亩土地,协商地价为361万元，并要求土地购买方负责安置拆迁6400M2。起初，衡阳市丰泰房地产开发公司邀请“建福房地产公司”共同开发。2000年4月，衡阳市发展计划委员会以“衡计投字(2000)196号”文批复了项目的可研报告。2000年5月，由“建福公司”全额出资、以“丰泰公司(建福公司)”名义办理了《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》（预登记）。后因“丰泰公司”缺乏资金,项目开发一直无实质性进展，而此时“建福公司”已累计支付土地征购、拆迁安置费用1000余万元，双方发生了经济纠葛。 为妥善解决历史遗留问题，加快蒸湘南路延伸工程的建设,2003年1月经雁峰区委、政府及蒸湘南路延伸工程协调办共同协调,“丰泰公司”自愿退出,由“建福公司”独家承担该宗土地的开发。“建福房地产公司”在合理安排该地段居民拆迁及安置，取得了该项目开发权,于2003年7月将土地由“丰泰公司”过户到“建福公司”名下,与此同时还收购了已破产的江南药械厂另外的23.67亩土地,共取得40.49亩土地的使用权证。 然而时至2003年9月，贺仁雨市长在市国土资源局呈送的《关于拟出让江南药械厂等改制企业土地使用权有关情况的报告》上批示:“关于16.8亩土地有两个违规行为。①政府常务会研究的意见被改变了； ②二级土地市场封死,不允许更名、增名,请监察局查处”。同年10月,市监察局对“16.8亩土地的出让情况”进行了调查向市政府提交了专题调查报告。报告认为:“丰泰和建福公司以合作的方式于2001年起共同开发该地段，后由蒸湘南路延伸工程协调办多次会议协调，最后确定由建福公司一家开发，并由市政府下文办理了用地批文，应属政府行为，不属于转让和更名”。最后,市政府责成建福公司在规定的期限内交清所欠规费及征地、拆迁安置费用及其他所欠费用，同意由“建福房地产公司”继续开发。 2003年11月,该项目前期运作才算正式启动。公司组织人员对项目进行了可行性论证，同时委托衡阳市建筑设计研究院作出了概念性规划设计，并报经衡阳市城市规划局批准。项目拟建成一座具有商、住两用功能的楼盘，定名为“建福.鑫城综合小区”。 “建福.鑫城综合小区”总占地26992.4 M2（合40.49亩），本次规划建设用地18410.9M2（合27.62亩），其余8581.5 M2（合12.87亩）作为后续开发的土地储备，不在本报告研究范围。 二、项目概况 (一) 项目名称 “建福.鑫城综合小区”工程。 (二) 建设地点 该项目建设地位于衡阳市雁峰区接龙村68号地段，东邻大庆路，西接蒸湘南路延伸段，北倚衡阳广播电视局住宅楼，南临城市主干道——衡州大道，距首峰公园、岳屏公园均不到300米，拟建的城市次干道——大庆路将横穿该小区南北。 (三) 开发商概况 开发商名称：衡阳市建福房地产开发公司（以下简称“建福房地产公司”或“建福公司”）。 企业性质：有限责任公司 经营范围：房地产综合开发、商品房销售、建筑材料的批发、零售。 公司类别：内资 资质等级：三级 1、公司基本情况 “建福房地产公司”是由自然人李福生、贺金元共同出资组建、以房地产综合开发为主营业务、具有三级房地产开发资质的有限责任公司，1998年3月30日经衡阳市工商行政管理局批准注册成立，现注册资本800万元,法人代表李福生。公司注册住所：衡阳市珠晖区湖北路83号；营业执照注册号：4304002000176；组织机构代码1；房地产开发企业资质证书号：湘建房（衡）字第021号。 该公司目前的股东及股权结构如下表： 序号 股东姓名 出资金额 出资方式 占股比例 1 李福生 730万元 货币 91.25% 2 贺金元 70万元 货币 8.75% 合 计 800万元 货币 100% 该公司成立后，股东、股权和注册资本经过了以下变动： ——1998年3月公司首次注册登记时，股东为李福生、周承莲，注册资本500万元。其中：李福生出资450万元,控股90％；周承莲出资50万元，占股10％。 ——2000年9月公司股东增资300万元，变更后的注册资本总额为800万元。其中：李福生出资730万元，控股91.25%;周承莲出资70万元，占股8