成都雪梨澳乡可研报告.doc

第一章 总记 国一集团?四川朝晖实业有限公司为开发成都市龙泉驿区“雪梨澳乡” 房地产开发建设项目，委托本公司对该项目进行项目可行性论证。本公司根据国家的有关法律、法规、政策，按照行业规范，对该项目实施了实地踏勘，市场调查与询证，通过对项目建设必要性和项目市场条件的分析，对项目建设投资做出测算，对项目财务状况进行经济评价；在此基础上，提出结论性意见，供有关部门决策参考。 一、项目名称 “雪梨澳乡”房地产开发建设项目 项目开发商基本情况 雪梨澳乡住宅项目由国一集团?四川朝晖实业有限公司负责项目筹备、项目管理，招标选择设计施工单位进行建设开发。 项目业主基本情况如下： 1、法人代表：李晓东 2、法定地址：成都新华大道文武路42号新时代广场16层 3、注册资本：人民币2000万元 4、主营业务：房地产开发，以及与其投资能力相当的工业、商业、公路建筑、基础设施建设目的开发建设 5、开发资质：国家房地产开发二级企业 6、银行信用等级：AAA 7、公司管理团队： 公司拥有一支工作作风务实、管理理念先进、极富创新意识和开拓精神的管理团队；有一批业务技术精湛、作风严谨的高、中级技术人员和管理人员。公司现有员工39人，其中专业技术人员33人，平均年龄30岁。公司管理人员和技术骨干分别具有研究生、本科、专科学历及高工、工程师、经济师等职称。 公司董事长李晓东，曾担任海南韵龙实业有限公司副总经理（负责房地产业务）、四川东盛实业有限公司董事长兼总经理。曾在美国、澳大利亚工作和生活三年，并对美国、加拿大、澳大利亚的房地产业进行考察，至今已有房地产开发15年的从业经历。他追求稳健与卓越，项目选择见解独特、思路清晰，管理理念先进，市场定位准确，项目开发成功率高。 公司副董事长兼总经理颜宏庆，经济学硕士, 四川省社科院特约研究员、四川农业大学客座教授、四川省金融学会理事、高级经济师、证券投资分析师。曾供职于农行四川省分行，担任中国长城资产管理公司成都办事处副处长，具有丰富的投资策划、资本运作经验。 公司副总经理唐义，曾供职于四川省林业厅，先后担任四川蓉萌建材有限公司总经理、成都福惠贸易有限公司总经理。 公司分管财务工作副总经理刘建刚，大学本科学历，会计师。1986年毕业于西南财经大学，曾在四川农业大学任教，先后任成都联益集团公司财务处副处长、审计处副处长（成都联益实业股份有限公司股票上市前期工作的主要负责人），四川康达生物医学工程研究开发中心财务部经理，四川绿色药业科技发展股份有限公司财务总监。 项目提出 随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，国一集团?四川朝晖实业有限公司与时俱进，经过反复磋商和论证，决定在龙泉驿区同安镇建设雪梨澳乡房地产开发项目，该项目突出“以人为本”的指导思想，以低密度、低价位、高质量、高品味为目标，以独特的澳洲风情、柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度高尚住宅生活环境。 项目经济评价分析报告编制单位： 成都九方投资咨询有限公司  　　 第二章　 成都市住宅市场供给分析 一、供给状况分析 1、数量分析 自1998年国家加大了住房体制改革力度，正式取消福利分房实行货币化分房，掀起成都房地产开发的高潮。年投资额由1998年的80亿元扩大到2002年的203.3亿元，5年间累计投资683.3亿元，是前8年的2.56倍。房地产开发投资占全社会投资的比重由1998年的21.5%上升至2002年的29%，成为推动投资增加、拉动经济增长的主要动力。 1998年到2002年5年间，全市房地产开发投资以年均26.3%的速度扩张。2001年，成都的商品房销售面积701万平方米，占全国的、全省的，销售面积2001年超过广州、深圳，跃居副省级城市首位。在直辖市和副省级城市中居第四位。在商品房销售中，住宅销售处于绝对地位，直辖市和副省级城市中，住宅比例最高的是天津，占，最低的是哈尔滨，占，成都为91，处于较高水平。2002年成都的商品房销售面积达万平方米，再创新高。 施工面积 730.13 726.53 1003.57 1244.38 1597.64 新开工面积 277.20 206.10 502.97 667.00 659.65 竣工面积 314.45 359.90 375.18 464.77 716.34 实际销售面积 208.43 262.65 336.91 400.12 638.12 实际销售额 272554 352990 544288 643201 1052518 其中，2001年，成都市房