徐州苏C——淮海西戮、城市综合体项目定位报告.pptVIP

苏C——淮海西路/城市综合体项目定位报告 2011年10月 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 宏观市场总结 市场研究总结 项目地块理解 国内外参考案例 项目体量推导 项目总体定位 可开发产品研究 项目各功能区域定位 附件 2 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 徐州宏观市场总结 ● ● ● ● ● 徐州产业结构的进一步升级，第三产业的快速发展，有助于商贸服务业的发展，从而带动商业地 产的开发。 徐州连通南北、沟通中西，地理位置优越和经济规模较大，以及江苏四大中心城市建设、三大都 市圈建设等机遇条件，有利于吸引外来投资者，也促使中外商家更加积极开拓徐州商业市场； 徐州旅游资源丰富，旅游收入增长潜力巨大，旅游业繁荣在一定程度上促进了商业、娱乐业、餐 饮业的快速发展，同时丰富的业态也刺激了更多的旅游消费人群，以及淮海经济区周边城市高档 客流的引入； 近年徐州市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，使人们时尚休闲、精品购物 以及商品品牌质量提出了更高的要求，消费需求的稳步增加，将带动商业消费形成较大的市场发 展空间； 周边区域大范围的旧城改造项目，对项目的发展起到很好的推动作用。 3 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业市场总结 5 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 徐州市商业分布 徐州市的核心商业区集中在市中心 多个绿化广场周边及淮海中路沿 线，按照商业物业的集中程度和市 场认知度，徐州市目前业已成型的 市级商圈为： 核心商圈  火车站商圈  彭城广场商圈  人民广场商圈 淮海广 场商圈 彭城广 场商圈 人民广 场商圈 另外，在一些新兴住宅区以及大学 东部 商圈 矿大 商圈 新城 商圈 6 城周边，发展出了一批以生活配套 为主的区域级商圈：  东部商圈  矿大商圈 随着市政府及相关职能机构搬迁至 新城，未来将逐渐兴起成为又一个 主要商圈：  新城商圈 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业现有及未来供应量 商业现有供应量分布 未来商业供应量分布 4% 7% 5% 0% 2% （2015） 18% 2% 66% 淮海广场商圈 彭城广场商圈 人民广场商圈 东部商圈 矿大商圈 新区商圈 54% 24% 8% 10% 淮海广场商圈 彭城广场商圈 人民广场商圈 东部商圈 矿大商圈 新区商圈 从商业整体体量分析，现有优质商业项目较为集中分布在彭城广场、人民广场商圈 未来5年内，彭城广场及新城区将出现集中放量供应，未来新城区从体量上将成为新兴城市副中心。 8 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 各商圈定位分析 人气度高  从右图可以清晰看出，彭城广场具 有不可对抗的市场竞争优势，在人 彭城 广场 人民 广场 淮海 广场 气度及商业定位方面都处于徐州的 领先位置。  人民广场商圈内大批旧城改造项 档次定位低 档次定位高 矿大 新区 东部 目，将极大地提升商圈居住及商务 商业氛围，处于中心城区良好的区 位优势，未来发展潜力可观。  新城区目前仍处于整体开发的起步 阶段，未来将建成大体量的商业项 目，随着轨道交通的建成及新区的 进一步发展，将逐步分流现有核心 商圈的消费客源，竞争性较强。  淮海广场商圈区域客流充足稳定， 人气度低 但目前商业档次定位较低，未来与 本项目不具竞争性。 9 Evaluatio