杭州远洋地产施家园精.ppt

杭州市施家园地块 可研报告 2011.01.16;大城 · 大道 · 大宅 · 大作　;Part1 市场篇;地块距离富阳主城区约15分钟车程。 距离转塘区域约12分钟车程。 距离杭州市中心约40分钟车程。 午潮山隧道开通后，至留下仅10分钟。但该隧道建设时间待定。 祝闲线通车后，项目至闲林镇约为15分钟。;地块位置及周边环境：富阳融入杭州的桥头堡，但区域内商业、生活配套较少。;地块四至及现状：地块较平整，开发条件优。;;;富阳商品房市场情况：高端市场与低端市场加速分流。;;银湖板块 清源上林湖;;银湖板块 野风山;银湖板块 九龙一号;银湖板块 富春红郡;;1-6幢为一期;;;小结：银湖板块市场现状，不容乐观;板块内现有产品客源分布：杭州为主，富阳为辅;置业目的：目前客群仍以健康养老为主，自住为辅，城市“第二居所”属性明显。;客户小结;表面来看，开发困难重重，风险较大，本地块是否应该继续关注开发？ 若开发，以什么样的产品面世方能突破重围论剑银湖，是本次提报所关注的核心问题！;Part2 策略篇;策略思考;策略思考;策略思考;策略思考;再次认知项目客群 项目与人群的关系开放式多元高端市场的可能性;本案的客户可能是曾经购买公馆、大河宸章的客户，品牌的延续作用在此发扬光大;策略思考;东洲板块 万科公望;;银湖板块 华庭云顶;银湖板块 华庭云顶;万科公望3/4期均为独栋，但单价已达55000，总价高仍销售理想。 华庭云顶虽已售罄，但银湖板块高端品牌认知仍然确立，二手房市场仍旧如火如荼，当年价格标杆创下银湖板块的奇迹。 反观板块内其他项目，别墅市场同质化严重，价格低廉，去化速度缓慢；唯一的公寓项目基本无溢价，至今仍无法突破万元。 由此可见，在满足1.2容积率的基础上开发高端项目，是大势所趋！;Part3 产品篇;产品设想;高端产品必备的生态条件;;;大城西板块 坤和和家园;;;闲林板块 闲湖城;闲林板块 闲湖城;闲林板块 闲湖城;转塘板块 篁外;转塘板块 篁外;转塘板块 篁外;转塘板块 钱塘梧桐燕庐;转塘板块 梧桐燕庐;转塘板块 梧桐燕庐;区域价值分析/闲林、转塘板块市场现状;产品最终建议;产品设想;产品设想;空中花园 空中院馆+空中立体庭院;;;;;;;;;;酒店式大堂;别墅产品建议;主力户型400—550㎡，常规独栋面积，利于去化 地上2层、地下一层的模式，向心式内庭空间布局，注重双向交流与对话，完成现代生态住区的崭新模式。;2.设计理念：精装 全采光 下沉式庭院，在不占用地上土地资源的基础上，尽可能的扩大采光庭院的面积，并根据每栋花园大小及客户偏好单独进行景观设计，基本配置普通草坪及低矮灌木若干，景观小品泳池等可根据需要酌情添加;公寓立面风格建议：简约、通透的现代风格;法式：推崇优雅、高贵和浪漫，追求 建筑的诗意、诗境，整个建筑多采用 对称造型，恢宏的气势，豪华舒适的 居住空间。;关于全装修方案的建议：;基于产品基础上的客群分类;杭州高端客源的导入;认识客群－本案客群来源;认识客群－本案客群来源;而我们所能回报客户的;;Part4 销售篇;总规建议;本案定价依据 我们在这里采取评估定价法的定价原则，即把项目周边若干范围内可以类比的同类楼盘价格搜集整理，与本项目做对比，分别在地理位置、临路状况、交通便利度、周边环境配套、商业氛围成熟度、产品自身综合素质、开发商知名度等多个大项上一一打分，然后加权平均，最后计算出本项目的价???定位。;总规建议;区域市场公寓与独栋价格比:1:2.5（详见市场部分) 本案公寓入市价格为：35000*2.5=14000元/㎡ 公寓产品一期不予以推出，14000元/㎡为预估价，具体根据市场进行调整。 公寓面积段按140—180㎡计算，总价200—270万之间 别墅面积段按400—550㎡算，总价约1500万—2000万之间 ;总规建议;总规建议;Thanks