某商务别墅详细策划精案.docVIP

“****”项目营销策划案 前言：本次策划主要在于对“****”项目的营销推广进行整体、系统的超前决策，是营销策划与销售技巧的高度结合。对该项目我们公司通过市场调研、决策分析、营销策划技巧与代理的经验做出本次策划案，使本项目能够在重新进行推广与形象塑造达到较高的层次，使本项目在聊城地区具有新、特、档次高的全新尊贵商务区形象。 本项目主要操作是通过前期的招商方式推动项目人气、人流，推出一个新的商务概念来引起市场反应，最终达到入住企业、店铺经营旺盛繁荣的景象；在此基础上进行“产权式”销售达到回笼资金，树立精诚地产创造精品的企业形象。 只有通过此方式，才能达到项目销售的最大利润化，若第一时间就推出市场进行销售，在销售价格上是无法达到一个高水平的，项目销售也将受到市场强硬阻碍。所以，在整个销售过程中，最关键的就是招商是否成功，本策划案主要重点是对于招商的策划，而后具体进行销售执行案的策划。 目 录 第一章 营销推广策划 一、区域市场动态分析 二、项目SWOT矩阵分析 三、卖点荟萃与卖点塑造 四、项目目标客户群定位分析 五、项目整体运作思路制定 六、项目形象定位与包装 七、价格定位与策略 八、广告策略 九、媒介策略 十、公关活动策划 十一、推广费用计划 第二章 项目销售策划 一、销售策略 二、销售执行（简） 第一章 营销推广策划 一、区域市场动态分析 1、*城商业房地产市场总体供求现状分析 （1）*城市区商业格局现状 ①以建设中的中心人民广场为商业核心商圈：该商圈是聊城市的传统商业中心，再加上城市广场和新东方广场、建工大厦、聊百集团商务大厦等大型综合性项目的开工建设，使该商圈的核心地位更加巩固； ②南部商圈：以闸口为中心自利民路沿柳园路向南延伸。商圈内有铁塔商场、运河商城、龙山副食批发商城等传统商业设施，昆仑超市、聊百商厦、多乐多超市的相继进入为本商圈注入新的商业活力，再加上新建的新时代城市广场商业街及威尼斯购物公园，将有效的改善传统商圈的整体营商环境； ③北部商圈：沿汽车站和香江大市场一线向外扩展。主要有香江大市场、北顺建材市场、五金市场、鸿顺新天地等，主要以物流批发为主，辐射力强，人员流动量大。 （2）总体商业市场现状统计表 项 目 地理 位置 经营 规模 业态 档次 功能 分布 经营 状况 金鼎 商厦 柳园路东昌路交口 56000㎡ 中高档 1层：化妆品、首饰、工艺品 2层：男式服装 3层：女装及用品 4层：男装领带皮包等 5层：针织、床上用品、办公用 6层：餐饮 地下华联超市 品牌经营为主，商业氛围浓厚 百大 三联 柳园路东昌路交口 约18700㎡ 家电手机家具，中高档 1层：手机、小电器；2层：家电、灯具；3层：视听音响、办公健身、电脑；错层：家具 位于市中心，商业氛围浓烈，经营良好 百姓购物城 东昌西路北人民广场西 1200㎡ 中档零售 1层：食品、日用品、化装品 2层：服装 品牌服饰、宾馆经营为主，专卖店，较繁荣 新时代广场 闸口十字路口 42000㎡ 中档零售 超市、精品服饰、电脑、KTV娱乐、电动车 电脑科技产品，经营情况较好 昆仑 超市 城区6家连锁店，扩张中 16000㎡ 平价社区服务超市 食品、洗化用品、日用品 各店销售情况良好 香江大市场 建设西路西段路北 80万㎡8000商户，多专业市场组合 综合批发兼零售 服装、针织、鞋类，一期目前入住率约在80％左右区域性最大批发市场功能未充分体现。 主要以批发为主，经营情况较好 铁塔 商城 利民西路健康路 1985年建成，19万14处市场组合 低档批发零售 服装、小商品、家电、布料、塑料、箱包、文体、家具等 摊贩多，人车流旺 女人街 柳园南路西 前许路东段 24 ㎡左右临街铺，约70户，规模小 中档女装零售为主 服装、饰品、鞋类、美容洗头、超市、摄影 品牌服饰美容批发经营为主，专卖店，较繁荣 电子商城 柳园南路东，剧院对过 28000㎡， 最大最早计算机专业市场 1层：手机零售；2层：电脑和软件零售、维修；3层以上培训办公机构 批发，家具，服饰，较繁荣 龙山副食批发城 柳园南路西 14500㎡， 酒、糖、茶、副食类批发 一层营业，二层办公、住宿；中心区为轻型钢盖市场 商业气氛一般 鲁西商厦 柳园路、东昌路交口 7000㎡ 中档 百货零售业态 商业气氛一般 2、“****”项目周边竞争项目调查分析 (1)威尼斯购物公园 位于利民西路与古老的铁塔商圈为邻，由聊城重阳房地产开发公司开发。 ①形象定位：购物天堂，百姓乐园。 A、总体规划；总占地面积27906.5平方米，总建筑面积52633.5平方米，上下四层，负一层为超市、停车场；首层为国内国际知名服装区，二、三层为流行时装、电子产品； B、功能配套：集购物、娱乐、休闲、饮