永州时代广场项目定精位及建筑规划设计建议拟案.ppt

;;一个项目的成功，前期的规划设计至关重要，在项目设计之初集合发展商、设计院、代理方三方专业共同沟通是确保项目成功畅销的基础和保障。; 作为专业代理公司的作用主要在于挖掘项目的价值进行包装、整合推广，实现项目的顺利销售。但项目的价值除了地段、环境条件等基本要素外，通过前期策划公司的介入与建筑设计院合力做好规划，能实现项目差异化的比较优势，从而带动后期的销售。;房地产市场分析 项目本体分析 项目如何利润最大化【如何化解风险】 项目利润测算;第一部分 房地产现状分析;国内市场分析;目前国内经济向好,GDP生产总值保持在8%平均水平,但房产新政的出台，全国房地产住宅市场再次逐渐进入观望期。 ;房地产调控政策影响预判： 1、加息、扩大限购、首付比例提高等调控政策的影响正在扩大、一线城市和二线城市成交量下跌，量价格局将发生变??? 2、政策影响会降低客户的购买预期，进而影响到三四线城市的成交及价格增幅;区域市场分析;作为经济发展重要支柱的房地产业，得益于本地经济的快速发展和城市化的进程加快，自2003年开始，房地产业已成为我市新的经济增长点和城市居民新的消费热点。2010年，永州市房地产开发市场规模不断扩大,开发总量迅速增长。 ;项目规模愈来愈大，档次愈来愈高； 二次置业人群比重增加（但随着新政的出台，抑制了部分消费者投资热情）； 从前期的期楼销售向现楼销售过渡； 逐渐进入电梯房房时代。 住房销售竞争加剧，以前求大于供的需求逐渐打破。;房地产市场供量及产品分析住宅类;项目住宅产品对手预测分析;项目部分对手分析;区域住宅市场研究小结;商圈分析;商业环境分析 :;商业主要由老核心商圈、次商圈、新兴商圈共同发展 核心老商圈——起至老百货大楼到电影院 这两年，核心老商圈因以商业城、步步高超市、时代旺角，圣世阳光等步行街构成，有完善商业之势。商业环境有所改善，但周边总体商业环境并不理想，经营业态还是以中低档为主，欠缺现代商业发展基础和配套，如车位及街道太窄，也没大型品牌和百货支撑，高档商业发展和吸引力不大。; 经营业态——超市、小商品、珠宝、餐饮、品牌服饰、娱乐等……;次商圈—城标（包括农贸市场） 由于城市发展方向北移，次商圈周边欠缺大量高端居住人群商业以红太阳购物广场为龙头带动效应并不明显，但目前商业还处于升级阶段，主要是沿街店面和对面的小型商业经营为主。;新兴商圈强势崛起——建材市场 卫校附近 与次商圈相比，新兴商圈受城市北移和房地产开发带动效应明显，区政府也将迁移，周边以香樟绿城、澳海云天商业、及商业城北迁，永州大道联城及二边地块开发。带动了大量高端居住人流，同时也具有明显的后起规划优势，将极大地带动商业活力，全面提升芝山商业环境。（主要以公务员学校各企事业单位等，高端消费人群为主，）;对芝山住宅市场的观点： 1、小楼盘多、多层多，导致价格上不去 2、多层、小高层受欢迎，高层销售难度加大 3、随着耀江文景苑、香樟绿城、香水湾、中山城等规模项目一期进入交楼并实景出现，再加上市场对工程要求的提高，新开规模项目的入市要求将更加提高 4、整个市场营销水平上了台阶，楼盘竞争已变成综合因素的竞争;现有业态：步行街、专业市场、大型超市、批发市场、传统街铺、个性小店并行发展，基本商业业态日趋完善。 横向发展较充分 竖向发展有空间 农贸市场 传统街铺 专业市场 超市 集中性零散商业 步行街 商业中心 ;如何在同质化竞争的环境下做到本项目脱颖而出，创造利润最大化，创造佳绩！ 是我们上诚机构和盛德地产共同的目标！;第二部分 项目本体分析;;从城市总体规划和交通规划分析地块;新城中央核心圈;规模：规模适中，但受容积率和地块特征限制，园林景观卖点难有吸引，对比周区域几个项目，如耀江，香樟绿城等;路桥拉通良好的发展潜力，优越的自身条件 本项目必须是一个高附加值、高利润回报项目;本体分析总结;第三部分 我们的思路;项目定位建议及操作模式选择;;在有所高度的同时也要具备对项目地块自身分析 和消费习贯,购买力以及周边城市规划和交通等因素; ;高端住宅+投资性产权式酒店+现代商业综合体;相同的地块，不同的开发商理念，不同的团队参与，所产生的价值也不一样，因此项目地块前期规划十分重要;规划设计创造价值（意向设计方案1）;规划创造价值（意向设计方案2）;规划创造价值（意向设计方案3）;根据我们近10年商业地产操盘经验，项目除了解决准确市场定位和良好商业建筑规划设计外，一个项目要实现高回报销售还远远不够的，这还需要创新的操作模式; 如何实现项目住宅商业利润最大化？ 正常模式下实现目标面临的挑战？;常规模式住宅面临的挑战;零陵高层电梯房（25F以上）在整体市场以小高层和多层为主力市场的情况下，如何解决销售价格问