河南安阳房地产投资精分析报告.pptVIP

SEKO;;;安阳经济发展现状—整体经济水平一般,人均水平不高;安阳产业结构—第三产业稍显落后，发展缺乏活力;安阳经济发展特点—实体经济主导经济发展，但缺乏活力;安阳近期经济发展热点—投资担保行业影响整体市场经济;安阳经济发展展望—经济实力强，但受约束较强，远期发展缺乏经济增长点;;安阳城市发展现状—安阳城区规划;安阳城市人口发展—人口不断增加，城镇发展快速，老龄化严重;安阳固定资产投资—投资增长，加速房地产发展，市场消化周期较长;安阳城市发展—多中心、多组团，重点是以安东新行政中心向东、向南发展;安阳城市发展—安东新城;安阳城市发展—开发区;安阳城市发展展望—城市发展带动新双核经济发展;安阳现阶段投资环境分析总结;;安阳房地产市场容量—市场增长迅猛;安阳房地产市场容量—短期快速开发，局部供过于求，开发周期长;安阳房地产市场容量—消化量快速增长，存量房显著增加;安阳房地产价格走势—整体价格逐步提高，板块价格差距很大;安阳房地产土地情况—土地市场快速下降，潜在供应量巨大;安阳房地产现状—供求失衡，未来竞争激烈;;板块综述：中心板块主要是指人民路以南，京广铁路以东，文昌大道以北，曙光路以西的围合区域。是安阳传统商业、行政、居住综合区，商业氛围浓，公共配套成熟，生活便利度高，土地储备量稀少。区位优势明显，配套完善，但交通较拥堵，居住环境较差。;;;;;板块综述：安东板块西起曙光路，东至京港澳调整，北至洹河，南至文昌大道，安阳新的行政、文化中心，基础设施标准高，环境优美，人群阶层较高，市民认可度高，未来发展空间大。;;;;;;板块综述：开发区板块指文昌大道以南区域，紧靠安东板块。是城市优先发展方向之一，安阳新兴产业新区，经过近几年的发展，生活配套较为成熟，尤其是丰富的教育资源成为吸引大部分置业者的核心驱动力。;;;;;;;;;;板块综述：洹水板块主要是指人民大道以交和安阳河沿河区域。依托洹河资源和厚重的历史人文资源，是最早出现高尚居住产品的板块，随着城市发展政策导向性，该区域发展后劲不足，市场产品供应量相对较小。;;;;1、市场总体供应旺盛，尤其是安东新区和开发区两大板块 房地产市场活跃，市场供应量巨大，仅安东新区和开发区两大板块在售楼盘的潜在供应量预计超过1000万㎡，市场总体供应过剩。 2、市场需求较为旺盛，但是后续补充力量支持较弱 受制于安阳城市的规模及市区人口总数以及部分重迁的客户，虽然目前需求较为旺盛，但是由于缺乏后续补充力量，随着市场放量的加大，后续需求疲软在所难免。 3、市场供过于求导致市场竞争激烈 由于市场总体供过于求，导致安阳房地产市场板块与板块之间、楼盘与楼盘之间均竞争激烈，价格战也成为潜在不安因素，部分开发商甚至以1500-1600元/平方米的超低一次性付款团购来实现快速圈钱的目的。;1、产品形式高层居多，小高层受热捧 安阳房地产市场发展起步相对较早，市场上新盘主要为高层产品，客户也已经接受高层，但是，小高层产品由于其稀缺性，受客户热捧。 2、产品发展较为成熟，项目整体品质较高 房地产市场发展较为成熟，产品品质整体较高，尤其是恒大、华强等大开发商的进入，导致产品的品质竞争也十分激烈。 3、户型层面上，面积更注重实用性和经济型，偷面积送面积等手段应用较为广泛 户型面积呈现多样性，但由于考虑的客户对于总价的承受能力，户型面积在保证实用性的基础上有所降低，部分项目已经开始应用偷面积送面积的手段提高户型附加值。;1、各区域价格差距较大，安东新区成为全市价格领跑区域 各区域内价格差距较大，随着安阳市区的逐渐东移和安东新区的迅速发展，安东新区成为安阳楼市的领跑者，均价直逼4000元/㎡。 2、同一区域内各项目之间价格相差较大 即使在同一区位内各项目与项目之间由于项目品质的差异，价格相差也较大，部分同一区域内项目价格相差600元/㎡左右。 3、由于市场竞争激烈，价格缺乏上涨动力 受制于市场总体供过于求，虽然目前价格总体偏高，但是却缺乏持续上涨的动力，预计未来价格会维持在较合理的位置。;1、大盘及中高端项目包装极为讲究，注重现场的体验营销 众多项目特别是东区和开发区的项目及其注重现场的包装，各种奢华大气的售楼部比比皆是，中高端重视样板房及景观体验区的打造。 2、众多楼盘销售员水平参差不齐 中低端项目的销售资料单一，内容不详，主要以自建销售队伍为主，中高端项目主要以销售代理的形式销售，人员质素较高，销售代理公司的销售更为流程化及专业化。 3、推广渠道多样化，房???产广告行业发展较为成熟 主要推广渠道为户外、报纸、电视广告、传单，辅助渠道有短信、网络等，推广渠道呈现多样化。;安阳房地产发展展望—整体市场前景不容乐观;安阳现阶段房地产投资环境分析总结;;地块位置-土地四至;地块现状-土地条件—开发基础条件较好;地块发展优劣