河南省淮阳县房地产精市场综合研究报告_深蓝地产2011年.ppt

;淮阳县房地产市场调研报告 及银丰塑料厂地块分析;淮阳概况 淮阳经济和社会发展水平 淮阳城市规划和新区发展 淮阳近年土地供应情况 淮阳竞争楼盘调研 淮阳房地产市场分析 淮阳房地产市场需求研究 银丰地块周边环境分析 项目开发流程及相关费用 银丰地块定位论证 银丰地块投资回报分析;一、淮阳概况;淮阳概况;战国时，楚顷襄王迁都陈城，史称郢陈，故淮阳又称“陈楚故城”。秦时设陈县，后置陈郡，公元前１９６年，以陈在淮水之北，改名淮阳。清雍正十二年置淮宁县，１９１３年改淮宁县为淮阳县。在六千多年历史长河中，淮阳五次建都，四次封国，分封则国，统制则郡，州县兼置，始终是豫东政治、经济、文化的中心，１９５３年国务院撤消淮阳专区，改为县治。 县政府驻地城关镇，是１９５６年建制的回族镇，辖６个办事处、２５个居委会，总人数１３万人，少数民族人口占总人口的１７％。 ;淮阳古称宛丘,宛丘古城面积１６０００多亩.龙湖，是中国内陆最大的环城湖。太昊伏羲陵庙，中国十八大名陵之首，占地８７５亩，规模宏大，肃穆庄严，始建于春秋，增制于盛唐，完善于明清，岁月３０００年，历代帝王５１次御祭；建国５０载，两位总理拜谒，朱镕基欣然题写“羲皇故都”匾额。;淮阳是全国油料生产五强县和淮山羊、黄花菜、花生、大蒜生产出口基地。 工业迅猛发展 , 已建立以塑料、纺织、食品、皮革、医药、化工门类齐全的工业系。降解地膜、 PVC 塑胶管、万吨皂素生产基地，亚洲最大的 PE 管材生产线等重点工业项目相继建成投产并形成生产规模。 ;淮阳县虽然经济发展水平较差，但人口众多; 在周淮项一体化的强力推动下，城镇化进程加快; 城关镇和白楼镇城乡住宅全部限建，乡镇进城购房的积极性和主动性持续走强; 随着城市框架的西扩和城市配套的完善，必将拉动房地产市场的快速启动和稳步发展。 ;二、经济和社会发展水平;2009年各指标均有突飞猛进;０９年周口市各区县ＧＤＰ　; 淮阳的经济总量和增长率在周口几个县市区中，名列第四，属中等偏上水平。 作为豫东传统的经济、商业和文化中心，淮阳发展受政治影响，一直没有获得应有的资源支持，随着周淮项一体化的提出和推进，淮阳的经济发展速度必将加快，与其他县城相比，丰富的城市底蕴优势和人文资源优势显现出来。 事实上，淮阳的经济总量排名虽然靠前，但房地产发展却非常落后，不但落后于项城、鹿邑、郸城等，甚至落后于西华、商水等县。 一方面与淮阳在周口市的经济地位现状相符，另一方面也说明淮阳的经济发展潜力巨大，有待进一步提升和促进。;教育资源;２０１０中国淮阳荷花节于７月１８日开幕。乘船游龙湖、赏荷花，知名摄影家、摄影记者将来淮阳采风，举办百名画家观荷佳作展，央视“梦想剧场”走进水城淮阳，举办龙舟大赛及水上自行车对抗赛，文化广场才艺展演也将陆续登场，另外还举办招商引资及项目建设洽谈活动等。; 淮阳县位于豫东贫困带，经济发展水平相对落后，随着国家对贫困区域的扶持力度加大，近年通过增加旅游产业的投入拉动内需。 淮阳县政府也加大招商引资力度，太昊陵和荷花节等旅游项目成功举办，经济发展呈明显上升态势。 淮阳中学和淮阳一高作为豫东名校，受到包括周边县区在内的众多家长的追捧，成为在县城购房解决子女就学的新时尚。;三、城市规划和新区发展;　城市规划;城市用地规模;规划行政中心位于羲皇路以西淮郑河两侧，建设资源共享，高效办公的行政中心区。以行政中心的建设来带动该区基础设施和商业服务设施的建设与完善，并结合行政中心，布置了市民广场、公园、文化中心等，构成充满活力、生机勃勃的城市新形象。 将城关镇搬迁至清风路北侧，加强西关与北关组团的联系，带动这一薄弱地段的快速发展。同时为便于教育园区和工业城的管理，在南部组团规划一小块行政用地。 规划指标：规划行政办公用地７４．０公顷，人均２．５平方米，占城市建设总用地的２．２％。 ;老城片区为陈楚故城保护范围，面积１．２平方公里。 北关片区为平安路以南，龙都路以东，古蔡河以北，面积１．２平方公里。 龙湖片区包括金楼、田湾、后孙、东关、季庄、南关、南坛、里孔湾等，面积１．３平方公里。 龙都路以西的滨湖地段北至文政路，南至弦歌路，西至文明路，东至龙都路，面积０．５８平方公里。;淮阳作为豫东传统的政治、经济和文化中心，一直具有重要的城市地位。 自周淮项一体化发展思路提出以后，淮阳向西发展、周口向东发展加速，两城对接逐步实现，必将进一步树立和强化淮阳的城市内涵和发展前景。 淮阳西城新区，以行政搬迁为基础，以教育配套为先导，拉大城市路网框架，逐步向西推进开发，目前初具规模。 县政府将选址于清风街与西二环附近，西二环将成为行政单位集中区，清风街沿线将成为高档居住区。由于万亩龙湖的小生态环境非常好，临湖周边作为最适宜居住的区域，也成为众多企业争逐的黄金地段。;２００５年新区开发加速推进，