第五章房地产评估.pptVIP

* 四、纯收益 （一）纯收益的涵义 未来的、客观的纯收益，一般以年为单位。 纯收益=总收入—总费用 （二）客观总收入（最佳使用状态） 注意：一是要以类似房地产的收入作比较；二是要对市场走势作准确的预测；三是必须考虑房地产收入的风险性和可实现性。 （三）客观总费用 剔除不正常的费用支出 五、折现率或资本化率 （一）折现率或资本化率的本质 （二）折现率或资本化率的种类 1.土地折现率或资本化率 2.建筑物折现率或资本化率 3.房地产综合折现率或资本化率 注意：折现率与资本化率不一定是恒等关系，这主要取决于房地产在未来不同时期所面临的风险是否一样。 综合资本化率、 建筑物资本化率和土地资本化率的关系为： 公式中：r为综合资本化率 为土地资本化率 为建筑物资本化率 X为土地价格占房地产价值的比例 y为建筑物价格占房地产价值的比例 L为土地价值 B为建筑物价值 （三）折现率或资本化率估测的基本思路和方法 （1）市场租价比法 评估人员搜集市场上若干近期交易的，且与待评估房地产相同或相似的房地产的正常租金，以及交易价格等资料，运用参照物实际租金与市场价格之比求出一组市场租价比（折现率或资本化率），可以通过加权平均法或简单算术平均法消除各种偶然因素的干扰，具体可以根据实际情况选择。这