郑州市枫华蓝湾营销精策划报告.docVIP

枫华蓝湾营销策划报告 目 录 第一章 战局如何？（市场状况分析） 第二章 致胜点如何？（目标客群定位） 第三章 我方兵力如何？（推广策略） 第四章 如何调动兵力攻击？（整合战略） 第五章 战局如何部署？（阶段战术） 第一章 战局如何？（市场状况分析） 第一节 宏观环境分析 1、宏观经济 2006年上半年，该市财政收入完成103.67亿元，同比增长42.59％，为今年200亿元奋斗目标的51.83％。2006年上半年郑州市城市居民的收入和支出继续稳步增长，人均可支配收入增长11.5％，高于消费增幅6.3个百分点。2006年上半年郑州市城市居民人均可支配收入为6387元，增长的主要原因一是工薪收入持续增长。二是各种利息、股息及红利收入的增长。三是人均经营性收入的增长。四是人均养老金或离退休金的增长。 2006年上半年郑州市城市居民家庭人均消费性支出为元，比去年同期增长％。居民更加享受生活。人均家庭设备及服务支出比上年同期增长％。郑东新区的发展目标是到年，三年累计完成全社会固定投资亿元，建成区面积达到平方公里以上，居住人口达到万人以上。政策 政策 机构 房产相关内容 目的 “十一五”规划纲要 全国人大 调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范住房消费信贷和保险。 调整房地产市场供应、需求结构和控制房地产行业金融风险，确定了“十一五”期间房地产市场发展的稳定基调。 国六条及其细则 国务院、九部委 调整住房供应结构，合理控制城市房屋拆迁规模，整顿和规范房地产市场秩序等。细则提出了中小户型70%比例、营业税的5年期限、提高高档房首付等量化指标。 以结构调整、政府责任为重的2006年房地产调控开始。 《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》 建设部 6月1日起，各地区新审批、开工的商品住房中， 90平方米以下住房面积必须达到70%以上； 套型建筑面积是指单套住房的建筑面积。 主管部门集中清理6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目。需要调整套型比例的项目按要求调整后发放施工许可证。 明确“国十五条”中模糊的概念和指标，为各地的细则制定、政策执行确立基础。 《河南省实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》 河南省建设厅 设定验收质量标准；规定验收内容，包括外观、防水等初装修住宅工程分户验收的8类58个项目；分户验收数量和方法；分户验收的组织实施；分户验收的程序和其它要求。 《关于加强城市规划“一书两证”审批工作的通知》 郑州市规划局 凡2006年3月1日之后的“一书两证”都要进行批前、批后公示；应履行而未履行公示程序的不得发放“一书两证”。 居住小区调整变更规划，应该先公示调整意向、再论证或听证，批准后再公示。 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》 河南省建设厅 一、加强规划编制 二、严格控制新建住房结构比例 三、严肃查处违法违规行为 四、加强监督检查，落实责任追究制度 为促进房地产要稳定住房价格，合理调整住房供应结构，支持和引导群众改善住房条件的合理需求。 《关于开展整顿规范房地产交易秩序专项活动的通知》市房管局、市工商局和市物价局六类违法违规行为将被重点整顿规范商品房预售管理商品房预（销）售活动的动态监管房地产广告发布管理房地产展销活动管理商品房预（销）售合同管理房地产经纪（中介服务机构）管理对商品房预售、房地产广告发布、房地产展销活动、商品房预（销）售合同管理等六个交易环节中可能出现的违法违规行为进行重点整顿规范。2006年，郑州市取得预售资格的项目个，共计预售面积万，万。 （2）1—8月份商品房销售价格分析 分析显示：1—8月份郑州市商品房的销售价格整体呈平稳上升态势，单看4月及8月的销售价格相对有所下滑，是因为这两个月有价格相对较低的大盘推出。 2、区域市场情况 项目 物业类型 规模 价格 主力户型及面积 销售率 备注 民航花园 多层 17.5万㎡ 3800元/㎡ 1-1（70㎡） 2-2（91㎡） 3-2（130-150㎡） 4-2（170㎡） 60% 民航局内部购买一部分 绿地老街二期 多层 总45万450亩45万万万万占地58亩488户万小?高?层18.7万995户 第三节、项目SWOT分析 项目概况 本地块位于CBD的北部，南临龙湖，西接金水河，景观状况优越，基地平坦，适合开发大型居住区。 项目 指标 总占地（住宅） 110亩（合73337㎡） 总建筑面积 75797㎡ 户数 515户 2、项目SWOT分析 ★优势(W)