重庆和泓四季2011年精度推广思考(余文辉广告).ppt

和泓四季2011年度推广思考;2010年，和泓四季取得了不俗的市场业绩，超额完成年度预期销售目标。 和泓四季在传播中，建立和积累了一定的品牌资源和客户资源。 2011年，在楼市政策趋紧、竞争日益加剧的挑战下，如何完成年度的12亿的销售任务？;年度目标： 销售目标：一期剩余洋房及高层产品的去化； 全新组团B1及D组团的去化。 品牌目标：企业品牌建设，和泓地产品牌内涵的提升。;2011年度推广策略须解决的问题： 1.政策调控下的市场评估和应对 2.项目整体推广策略 3.新推产品形象定位、价值体系梳理 4.全新视觉演绎 5.整合传播体系 6.项目推广与企业品牌推广的衔接;;随着2009年、2010年楼市的持续升温，中国去年出台了一系列旨在遏制房价过快上涨、稳定房地产市场的调控政策。 ;温家宝：一季度坚定不移调控楼市 ;温家宝强调：做好2011一季度工作，要坚定不移地搞好房地产市场调控。主要指示为：各级政府要增加投入，保障土地供应，落实保障性住房建设任务； 进一步落实和完善房地产市场调控政策，增加市场有效供给，特别要增加中小套型、中低价位普通商品房供给； 落实好差别化信贷、税收政策； 支持居民合理住房消费，抑制投机投资性购房；严厉查处各类违法违规行为。 进入2011，调控之声还是越演越烈。 2011最终最实际的房价会给我们购房者一个什么样的答复呢？ 重庆楼市2011年又将受到什么影响？ 是打击投资投机性购房，不是住房消费；是抑制上涨过快，不是打压房价。;在经历2010年最严厉的调控和行政干预后，中国房地产市场继续呈上升势头。为了遏制房价非理性上涨，中国今年将尝试使用开征房产税手段，重庆将成为第一个“吃螃蟹者”，具体方案仍在加紧制定中，最快一季度上马 。 ;政府祭出房产税“大旗”，意在稳步推进房地产市场健康发展，由于重庆是以中低端房为主的房地产市场环境，所以房产税的开征并不会造成重庆房价的大幅下跌。 ;;区域经济环境发展分析;区域洋房及高层业态分析;高层及小高层产品分析;主要竞争项目——金科 阳光小镇;主要竞争项目——金科 阳光小镇;主要竞争项目——金科 阳光小镇 ;金科阳光小镇竞争分析;主要竞争项目——西城绿锦;西城绿锦竞争分析;主要竞争项目——恒大雅苑;恒大雅苑竞争分析;高层及小高层基本属性相同，根据推售时间的不同，客户来源由华岩新城板块扩大到周边区域;区域中高端产品除消化工业园区企业主外，同时具有一定对外辐射力能力;项目名称;金科阳光小镇洋房客户成交来源主要以九龙坡区为主，其他区域重点为沙坪坝区客户，其他区域相对客户来源较少，主要年龄仍然集中在30-45岁左右;60-70年代的主力客群，其家庭结构主要以小孩为核心区别，大多数以夫妇+未婚子女，超过50%的比例，对教育配套的需求相对有一定降低。;洋房成交客户的职业特征主要为社会的中坚力量，为企业的中层管理人员及私营老板为主；;洋房成交客户购买敏感点;高层产品主要购房人群来源为九龙坡和大渡口区，年龄层次主要在25-40岁之间;区域内中高端项目高层产品根据面积的大小首改的客户占到较大比例，从付款方式来看很多改善性需求客户均是办理首套按揭比例;改善性需求的客户对于户型、交通之外的需求比例有更多要求，如小区环境、商业、教育配套等，高层产品能提供更多的附加值，将大幅度提升竞争力；;工作在附近，周遍工业园区的从业人员及建材等行业的老板，事业相对稳定，经济实力稳步增长，希望能就近居住。经过多年打拼，总算是旗下拥兵无数，他终于可以站在一个山头上小憩一下了。;奔四之年，正是最累的时候，负担重，压力大，是事业上的中坚力量，也是家里的顶梁柱，常常身心疲惫，特别渴望能找到舒缓压力，让身心放松的机会和处所。;正处满巢期，一人要担三个家庭，希望老人健康；希望孩子快乐成长成材；家庭观念渐重，生活的重心，慢慢转向家人，希望能尽力为家人提供更高品质的生活和居住。;选择房子，在关注价格之外，更关注绿化、景观等因素，性价比之外，也更注重居住的健康、舒适的品质配备。;他不再执著于年报上的数字，转而对年轻时曾经梦想过的看似平常的东西更加感兴趣，他似乎努力在弥补一些年轻时因为奋斗而失去的乐趣。 ;2010年，和泓四季用什么让客户买单？ 公园洋房的项目优势 + 高性价比的产品销售策略 有公园的高性价比洋房;;2010年传播回顾 主打性价比，更偏向理性诉求，传达产品带来的感知和实惠，缺乏精神层面的挖掘和沟通，也缺乏对项目精神核心主张的构建。;西城洋房;2011年，和泓四季用什么让客户买单？ 在2010年的基础上延续和深化，在性价比的之后，上升到品活品质的价值呈现和精神的体验和满足，从产品沟通上升到情感沟通。;2011 和泓做得更纯 纯洋房 纯高层 专一，专注，