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如何写好土地估价报告 辽宁.沈阳 一、估价报告的标准是什么？ 一、估价报告的标准是什么？ 估价人员资格。 估价对象界定。 估价所依据资料的质量。 估价假设前提和限制条件。 市场分析。 估价技术路线、方法选择及运用。 地价确定的理由。 估价结果。 估价报告的逻辑性。 估价报告的完整性。 一、估价报告的标准是什么？ 一、估价报告的标准是什么？ 一等报告 不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。 整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。 一、估价报告的标准是什么？ 二等报告 要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理； 整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。 一、估价报告的标准是什么？ 三等报告 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由； 报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 一、估价报告的标准是什么？ 四等报告 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。 一、估价报告的标准是什么？ 一、估价报告的标准是什么？ 不合格报告 （1）报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。 （2）估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。 （3）估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评估，现有房地产项目按待开发土地评估（剩余法）等。 （4）修正系数取值与说明不符，或有计算错误。造成估价结果存在误差，使可信度降低。 （5）估价过程过于简略，缺少取值依据和必要的说明。 （6）影响因素分析前后矛盾，缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析，与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致，影响了估价结果的可信度。 （7）其他问题。 二、估价(技术)报告中存在问题 三、估价（技术）报告写作要点 封面标题 项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全； ? 关键词 估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整。 第一部分 总述 委托估价方 说明该估价项目的委托单位或个人，可描述机构地址、法人代表、联系人和联系电话等。 受托估价方 说明受托估价机构、机构地址、机构资质级别、资格证书获得时间、资质有效期、资质证书编号、法人代表、联系电话等。 估价目的 明确估价目的，才能有的放矢，正确、客观、合理地进行估价。 描述简单 与项目名称所阐述目的有出入 如何正确描述？ 《规程》要求该项要说明委托方为了何种需要委托估价，有何依据(注明文号、批准单位、批准时间等)、估价结果的应用方向等。 例：×××公司因企业经营需要融资，意向银行申请贷款，经该公司与×××银行协商并向×××国土资源局提出申请，拟抵押×××公司使用的位于×××的一宗国有出让工业土地使用权以获贷款，特委托×××评估有限公司评估拟抵押所涉及的土地资产价格，为抵贷双方确定客观、公正、合理的土地使用权价格并办理相关抵押登记手续提供价值参考依据。 估价依据 说明估价行为的依据，包括，法律政策依据、技术依据、现场调查资料等。 一般性法律政策太多，估价对象方面的太少 少项、不全 涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期 法律及政策调整后没有更新 缺乏针对性 地价定义 地价定义是估价报告的核心。 地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其它内容）价格。 1、基准日 2、利用条件（现状利用或规划利用） 3、用途（实际用途、设定用途） 4、开发程度（实际开发程度、设定开发程度） 5、年期（实际年期、评估年期） 6、土地