镇江高层推广思路.pptVIP

深挖老客户，快速带动销售来人。 锁定目标客户，制定推广策略。 冲击100套销售目标。 谷阳湖观景高层（稀缺）、买房送精装 开盘价建议在 5200-5600元/㎡（总销6千万） 高层需要合理的价格（bo)涨(dong)幅 * 132平 现金流产品 80平米 入门产品 略 99平米 标杆产品 对现金流的贡献 对形象的贡献 产品线 特征 角色及定位 80平（二房） 市场中低端住宅，入门级产品 99平（三房） 132平（四房） 市场刚需产品 市场刚改产品，主流面积 突出低总价 主力产品 “利于快速去化 ” 明星产品 项目的形象，主打底单价 99平（三房）作为项目的标杆产品，以感性需求为主，项目形象的定位建议以此为基础。 产品价值分析 楼栋号 户型面积 套数 13# 80.4 24 99.18 26 132.16 26 15# 80.4 24 99.18 26 132.16 26 总计 　 152 * 谷阳湖畔 稀缺景观 别墅区域 精装公馆 户型均衡 出行不便 体量较小 自身配套不全 市政规划向南倾斜 3公里配套齐全 路口就是学校 区域精装修少 刚需价格差距大 以价换量成趋势 客户价格抗性大 位置略偏 低开高走，开盘采用诱惑力让利，前期蓄水价格保密。 策略方向 1 针对性各个击破的拓客方案，诉求上突出性价比、稀缺资源。 执行方案 2 推盘策略 * 项目客户分析 核心客户70% 偶得客户 10% 重要客户 20% 丹徒区+润州区 企事业职员+乡镇进城+大学城教师 收入稳定、价格敏感、没有很好的市场认知，容易跟风、有群居心理；比较心理较强。 老城区换房居民（年轻人、老年人） 镇江市老城区部分改善人群，对居住环境及便利度要求高，存在一定价格铭感度，品质要求略高。大户型，总价控制。 投资客 看中产品低端和原生环境，对产品后期潜力有一定信心。喜欢小户型，低总价。 * 拒绝走入激烈的价格战 拼的就是综合性价比、独特景观 * 策略思路（一） “藤蔓计划” 3公里内，10分钟路程，你的（配套）就是我的！ * “稀缺路线” 背山面水，资源稀缺。我的（湖景）只是我的！ 策略思路（二） * 策略思路（三） “性价比高” 谷阳湖一线湖景房，买房送1500元精装修。真山真水真湖景！ * 推广方式 “事件营销” 第一步：产品植入 要求10人团队，统一穿着“智谷地产湖缤1号”T恤，傍晚在丹徒新区人民广场跳“小苹果”。 “病毒式营销” 第二步：全民拉客 1、看房有礼，每天前10组看房客户，现场送电影票2张/50元超市购物卡； 2、活动期间每带5组新客户现场看房，再送天目湖1日游。 * 低开高走，开盘采用诱惑力让利，前期蓄水价格保密。 策略方向 1 针对性各个击破的拓客方案，诉求上突出性价比、稀缺资源。 执行方案 2 推盘策略 * 执行方案 蓄水期 强销期 强销期 续销期 老客维护、乡镇客户挖掘、企事业单位拓客、丹徒老社区深挖 示范区开放 蓄水13# 80㎡、99㎡、132㎡、76套 开盘活动 客户维护 超市巡展 蓄水15# 80㎡、99㎡、132㎡ 76套 超市巡展 超市巡展 宣传海报制作、超市巡展、中介分销、报纸宣传、社区及街道横幅等 超市巡展 客户维护 * 蓄水方式 产品亮相，升入基层 关键举措1：线上第一阶段户外广告形象出街，引发市场关注，推出“湖缤1号”概念。 针对本项目宣传推广的气势，线上设置悬念，喊出宣传口号，线下对“湖滨1号”进行解释，导入项目形象； 早间在区域、乡镇菜场人流量集中的地点进行定期派单，如：瑞泰菜场、上党镇菜场、驸马山菜场、世纪联华超市、北京华联超市、丹徒区会议中心、人民广场。 * 关键举措2：制造客户话题，吸引目标群体的关注； 谷阳湖品牌及深挖”老带新“。 根据营销学原理，开发一个新客户的成本是维持一个老客户的2～6倍，而有关专家学者甚至提出：每降低5％的客户流失率，利润则会增加25％～85％。 我们有理由相信“老带新”的潜力是巨大的，通过老客户游园会、业主生日会、夏季亲子游等活动，宣传新产品信息。 * 关键举措3：“谷阳湖畔第一排”——湖缤1号 湖缤1号——新产品说明会 时间：8月初 地点：智谷地产销售展示中心 对象：新老客户、媒体单位、地产业内人士 目的：通过活动集中上客，说明会当天通过现场气氛，集中完成部分大认筹。 * 关键举措4：“各个击破”地毯式覆盖 时间：7月下旬-9月底 地点：乡镇、社区、医院、银行、菜场、超市、加油站（生活所及，无处不在） 方式：派单、巡展、短期驻点、社区活动等各类针对方式 对象：不细分客户群，主力之争丹徒区域。因为精装修在镇江依旧属于萌动期，需要挖掘的客户人群并不十分清晰，这些人有“潜伏”性。但是他们都是有固定收入或一定资产累积的阶层，但都怕麻烦、有一定装修要求。 * 销售方式 关键举措1：老带