2005年成都市原乡项目定位及整合营销方案.pdf

目 录 第一部分 市场调查 1. 房地产市场宏观环境分析 2. 成都别墅调查 3. 华阳房地产市场调查 4. 主要竞争对手分析 5. 项目物业发展建议 第二部分 客户深度访谈 1. 调研样本说明 2. 调研方法说明 3. 访谈数据定量分析 4. 深度访谈分析总结 第三部分：原乡推广总策略及阶段性计划 1.媒体推广策略 2.推广主题 3.媒体工具运用 4.现有资源运用 5.时间推进及执行要点 6.媒体投放计划 第四部分 原乡整合营销方案 5. 原乡项目基础数据或经济指标 6. 项目SWOT 分析 7. 原乡目标客户群分析 8. 原乡项目价值卖点提炼 9. 原乡营销节奏及要求 10. 原乡推广策略 第五部分 附件 11. 成都2005 年1—7 月房地产市场报告 12. 原乡奢侈文化 第一部分 市场调查 第一部分 市场调查 一、 房地产市场宏观环境分析 1. 四川省上半年房地产市场状况 1.1 全省固定资产投资趋于平稳 上半年，四川全社会固定资产投资1447.59 亿元，同比增长29.8%。今年我省投资 增长趋于平稳，目前的增长速度处于较为合理的水平。 1.2 全省商品房均价 2139 元/㎡，房价涨幅回落 全省上半年商品房均价为每平方米2139.3 元，房价涨幅回落。 2. 成都市上半年房地产宏观市场情况 2.1 上半年，成都市房地产开发增加 75.4% 2.2 成都房价格上涨 11.3% ，涨幅居全国第四 据全国35 个大中城市房地产价格调查资料显示，今年上半年全国房屋销售价格同 比涨幅达到8.9%。成都市的房屋销售价格同比上涨11.6%，涨幅高于全国平均2.7 个百 分点，在35 个大中城市中居第4 位 3. 房地产政策及其影响 2005 年，国家和成都市公布实施房地产政策措施相当频繁，短短半年时间，宏观 调控房地产市场、提高贷款利率、控制商品房供给结构、打压房产投机者、限制房价上 涨趋势等相相关政策接连发布，对当前房地产市场造成重大影响。新政对成都房市的影 响主要表现在以下几个方面。 3.1 用途：成都购房九成自用 3.2 购房面积：71-110 ㎡为主力户型 3.3 房价：心理现实落差较大 3.4 购房意向：2/3 人选择持币观望 3.5 影响：中高档住宅疲软 3.6 后市：高性价比楼盘将受追捧 （以上仅对四川省和成都市2005 房地产市场作一引导性阐述，具体情况详见附件1） 二、 成都别墅调查 1. 成都别墅现状 1.1 成都别墅发展快速 这几年来，随着城市经济的发展和人们生活品质的提高，成都别墅物业的发展可谓 “一日千里”。 据有关资料统计，近年来，成都市别墅的开发面积占成都市房地产开发总量的38% 左右，且每年以1.2%左右的速度递增。 1.2 加速——成都别墅 2005 2005 年，当森宇集团、交大房产、兴益房产、兴大房产、西南航空管理局等 7 大 开发商重兵聚集牧马山，真正以一个成熟的板块整体出现在世人面前时，不少