成都温江与周边市场调研.ppt

温江与周边市场调研产品定位建议 2013-03-22 成都介绍 认识成都 认识成都 认识成都 认识成都 认识成都 成都地产数据 成都地产状况 成都经济要素 成都经济要素 2012年，成都市土地供应445宗，供应面积34125亩，同比增长39.90%。2012年，土地成交308宗，成交面积23351亩。同比增长51.44% 成都后期市场将有大量商铺面市，商铺后期营销的压力比较大 成都地产市场 成都地产市场 成都地产市场 成都地产市场 温江介绍 温江区位认识 区域发展现状及城市规划 区域发展现状及城市规划 项目周边商业分布示意图 任何的商业地产都以人流为前提，人流可以是商处原先拥有，也可以通过自己项目的商业运作模式自行打造，那我们再来了解下温江住宅市场的消费情况，一此了解人员结果及消费习惯，这也能推断我们的商业定位大的方向 温江项目文化创意产业园项目街区商业市场定位建议 成都人 懂得吃喝 玩乐 享受生活 俗话说：少不入川 老不离川 可在汽车百货概念里引进品牌折扣店，比如“奥特莱斯”，可将汽车文化与“奥特莱斯”的品牌文化有机结合，亦可找像“唯品会”这类电商做战略合作，进行虚拟与现实相结合方式；用品牌折扣的效应足以吸引中高端消费人群，以此形成稳固的消费群体，同时再将汽车延伸产品（汽车品牌服饰、鞋帽及休闲运动产品等）逐步融合其中。 一个以休闲商务为主题的汽车旅馆 建材商业可选择卖场或街铺 成都人有先吃后逛街的习惯，这可以看出吃文化对成都人的重要性； 招商时除引进当地品牌特殊餐饮商家同时需同时引进外地国内外品牌餐饮加入（咖啡类不算）； 酒吧、娱乐招商有机穿插餐饮之中，着重能打造夜生活中的美食休闲娱乐一条街 商铺客户定位： 产品定位策略： 产品定位取向：购物、品牌折扣、商务休闲、街区体验 项目形象定位： 突出产品…… 项目招商策略： 商业功能布局定位: 在设计上，体现街区精神，主要以卖场护卫为主，突出商 业街区形式，街区设计富于变化、饶有趣味，并能创造参与的、体验的、自由的、多元化的消费及休闲环境； 结束，请给予指正！ I III II 核心客户：热衷投资不动产，有一定经济基础的人群，多为 年轻的自主经营者、市区内企事业中层以上领导人士。 财富水平：中高端财富阶层 置业特征：见多识广，二次或者多次购买商业投资。对新鲜产业新城规划有一定的理解，有一定的投资经验和前瞻性。 需求敏感点：投资回报率高 重要客户：餐饮、娱乐等品牌产业客户，具备很强支付能力的经营者。 财富水平：中高端财富阶层并有经营经验者 置业特征：对他们而言，投资价值已经远远超出日常居住功能，更多是一种身份和档次的代表。 需求敏感点：未来规划潜力大 边缘客户：其自身对商业需求不高，虽对项目感兴趣但承受价格水平有限的客户。 财富水平：中低端财富阶层 置业特征：具有投资商业梦想，但迫于经济实力有限，购买慎重，对于存在风险的项目望而止步 需求敏感点：关注价格 策略二： 以利润最大化为原则，塑造项目整体商业价值，采用分割卖场小商铺\独立产权出售。利用高端专业街区、休闲街区形象，刺激消费客户对于稀缺产品强烈占有欲望,在满足广大投资客户需求同时，最大化挖掘利润。 策略一： 利用主力店招商，如汽车文化产业、品牌折扣店、汽车旅馆、高端家居、餐饮中高端品牌作为标杆，标定项目整体形象和影响力。并以大带小，配以休闲风情主题和特色商务精品，达到街区商业共赢。 规模很小，服务邻里 以集中式商业为主，商铺为辅的商业形态 位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区或者社区附近居民的商铺 高端家居连锁品牌主力店带动适当规模 以商业街，商铺为主的商业形态 购物、商务休闲、餐饮、零售及服务功能 一般规模较大 消费群体支撑 餐饮、娱乐、休闲、商业服务等功能 条件 邻里型商圈 销售难度增加 不具有商脉特征 符合区域性商圈 符合销售目标 具有商脉特征 市级商圈 具有较强的消费市场 商业零售是重要商脉 购物悠闲街区生活体验中心 娱乐、休闲中心 项目条件与契合度分析 定位 社区 商铺 现代购物 高端时尚体验 引领成都商业街区的最先进形态 主题街区标杆 项目商业街区形象的定位应以拉高项目整体形象，保持与南湖生态城和所在区域文化产业园形象的一致性，通过合理规划创造本区域