潍坊万豪·世贸中心定位报告.docVIP

万豪·世贸中心定位报告 二零一一年十二月 杭州蓝博旺不动产代理有限公司  目 录 项目所在地--潍坊概况 项目概况 市场分析 四、SWOT分析 五、项目定位 六、产品设计 七、产品解析 八、营销推广 九、项目操盘重点 十、总结 一、项目所在地--潍坊概况 （一）潍坊地理位置 潍坊万豪·世贸中心位于潍坊市潍城区南关街道颜家庄村，潍坊市地处山东半岛中部，地跨北纬35°41′－37°26′，东经108°10′－120°01′。直线距离西至省会济南183公里、西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒渤海，东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。 （二）潍坊行政规划 潍坊市辖奎文、潍城、寒亭、坊子4区，青州、诸城、寿光、高密、安丘、昌邑6市， 昌乐、临朐2县，全市总面积1.61万平方公里。至2011年2月，据公安部门统计，全市 户籍总人口868万人。据人口变动和劳动力调查资料推算，年末常住人口将达889.54万人。 全市有汉、满、回等51个民族。中心市区建成区面积128平方公里，人口108万。 （三）潍坊城市职能结构 潍坊4市辖区、6县级市、2县。 市辖区：潍城区、奎文区、寒亭区、坊子区；县级市：寿光市、诸城市、青州市、安丘市、高密市、昌邑市；县：昌乐县、临朐县。 城市发展战略：“一体两翼”、“东扩西延、南控北展”。 （四）潍坊城市经济指标 1、城市GDP 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 2010年潍坊市GDP达到2791亿元，比上年增长12%，增幅持续上涨；自2004年以来，GDP增长率一直保持在较高水平，表现出强劲的增长势头；潍坊GDP增长率始终保持在12%以上，根据国民经济增长与房地产经济的关系，潍坊市的房地产经济处于高速发展期。 2、人均GDP 近年来潍坊人均GDP持续高速上升，人均GDP约5561美元左右，按照人GDP与房地产发展水平之间的理论，潍坊房地产市场正处于平稳发展期。 3、消费能力 2010年，潍坊地区生产总值由2005年的1461亿元增加到2010年的3091亿元，年均增长14.2%，人均GDP突破5000美元。地方财政收入由70.7亿元增加到 202.4亿元，年均增长23.4%。2010年实现社会消费品零售总额1151.1亿元，年均增长18.5%。金融机构各项存、贷款余额分别达到3307.7亿元、2570.8亿元，是2005年末的2.6倍和3倍。城镇居民人均可支配收入达到19675元，农民人均纯收入8872元，分别比2005年增加9357元和3855元。居民工资收入稳步增长；购买力相对较强；居住性支出大幅度上涨。 4、居民恩格尔系数 生活水平 恩格尔系数（%） 温饱型 55—59 50—55 小康型 45—50 40—45 富裕型 40以下 潍坊的恩格尔系数：1999年为43%。截止到2005年末为34.8%， 农村恩格尔系数为38.5%。城镇居民恩格尔系数逐年降低，城镇居民 生活水平正在向富裕型迈进，对其它商品的购买力正在不断增强，为 商贸业的发展奠定一定的消费基础。 （五）城市化进程 潍坊市是人口大市，人口总量居全省第三。截止到2010年末，全市常住人口已达到908.62万人。自2003年以来城市化率增长迅速，到2009年为49.2%。按照城市化发展的一般规律，人口城市化率在30%-70%为加速发展阶段。展望潍坊未来的城市化发展道路，仍将保持较快的增长速度，预计到2020年前后有望到达63％，实现高度城镇化。城市化率的提升将促进房地产快速发展。 （六）总结 潍坊经济发展稳定，房地产进入平稳发展阶段； 随着城市化进程的加快，增加了人们对住房的刚性需求； 恩格尔系数不断降低，居民工资增长明显，为商贸业的发展奠定一定的消费基础。 二、项目概况 （一）项目区位 本项目位于山东省潍坊市潍城区南关街道颜家庄村，火车站