中介行业现状和思考.docVIP

二手房中介行业现状分析及对策思考目前的二手房中介，关的快，开的也快，不规范操作行为在行业内普遍存在，普通百姓都将原因归结为从业人员的素质问题，而实际上，其根源是政府对这个行业的不重视和不作为。目前中介行业和其他个体经营者一样，普遍存在漏税的现象，同时由于市场有限，因此在纳税贡献方面就比较少，在当前GDP说话的年代，如此低的纳税额度被政府忽略也就不奇怪了。在今年厦门中介协会组织的厦门优秀中介机构评选中，那些年纳税额才几千元的中介机构也来报名参评，实在是令人汗颜。从2005年的中介行业纳税情况来看，全市上千家房地产中介一年总纳税仅仅100多万，而其中70％左右是由21世纪不动产、厦房置换和中原联合贡献的，市场现状可见一斑。在如此不规范的市场环境中，品牌中介的生存就显得举步维艰。以21世纪不动产为例，目前厦门、泉州市场上21世纪不动产的店面租金加上租赁税金每月一般在8000－15000，繁华地段的租金更高，如厦门禾祥西的店面租金超过25000，而普通小中介在小区周边租一个小店面的成本最低的只有几百元，单此一项成本就相差数百倍。再从管理上来说，21世纪不动产要求各单店必须配备专职的店长和店务秘书及售后人员，按照目前的工资水平，店长每月底薪加提成收入一般在3000－5000，店务秘书和售后人员平均1200－1500，而在普通的小中介根本不存在这样的人员配备，店主兼店长兼业务员兼售后服务数职于一身，成本低到不能再低。加上品牌中介每月都需要支出数万元的营销成本和品牌维护费用，因此，小中介给予业务员的提成可以很容易到50％甚至以上，而品牌中介大多只能控制在40％左右。而目前市场的现状是由于这些大量存在的小中介，导致市场的无序竞争，也直接影响了消费者对于中介行业的整体看法，即使连锁店最多的21世纪不动产在厦门本地也才约25家单店，相对上千家的小中介来说，实在是作为有限。对于小中介收费时动辄四折五折的价格战，品牌中介更是无力参与。从发达国家的房地产中介市场来看，房地产经纪人是非常受人尊重的一个职业，以美国为例，有全美房地产经纪人管理协会，专门负责全国范围房地产经纪人的资格认证和后续管理工作，考取一个房地产经纪人资格证书就如同目前我们国家考取律师资格一样难，而如果因为违规操作或者私下收取客户回扣等行为被吊销执照，那结果就是相当于被吊销了驾照，终身不得再从事这一行业。而在我们国家，一是资格证书的管理比较混乱，大部分小中介都没有办理相关的资质手续，甚至部分品牌中介也由于管理部门的失察或者说是疏于管理而没有办理中介资质证书，而拥有全国房地产经纪人资格证书的更是少之又少。即便是管理相对规范的上海中介市场，也只是要求在店面及单店张贴的房源广告上公示房地产经纪人的姓名及证书号码，保证房源真实性，而对于中介行业之间普遍存在的证书到处乱借应付年检的行为，管理部门完全是睁一只眼闭一只眼，默认了行业潜规则。厦门等二线城市在这一块的管理上更是完全空白。而实际上，房地产中介行业的发展直接关系到当地房地产市场是否健康运行，并影响到能否通过房地产三级市场的健康有序的运作来解决广大老百姓的住房问题。个人认为，要想规范中介行业发展，可以从以下几方面进行改变：一、政府部门应当转变思路不能因为行业税收贡献率低就忽略了行业的管理和监控，相关管理部门应当以全局性的战略眼光看待，政府部门的管理不能完全以眼前利益为出发点，各行业的管理力度偏差不能太大。二、提高行业准入门槛目前的二手房中介行业准入门槛实在太低，相关营业执照的批准基本上没有任何限制，之前外地出现的不法中介卷走客户购房款潜逃的行为显然并没有引起相关管理部门的足够重视。要想让中介从业者诚信经营，就必须要提高其违规操作的惩罚力度，并建立切实有效的诚信档案，禁止有违规行为或者资金实力太低的企业或个人进入。三、调整税收政策主要涉及到二方面的税收，一个是租赁税，二是中介行业的营业税。目前厦门的租赁税率是17％，明显过高，这就逼得老百姓瞒报或者虚报租赁情况，即减少了税收来源，又不能给政府部门提供真实的统计数据，目前市场上二手房交易和店面和写字楼租赁等签二份合同的现象非常普遍。而对于中介行业的营业税，可以考虑以店为单位征收固定数额的税收，减少品牌中介运营成本的同时，也能有效减少小中介漏税行为，提高行业整体门槛。四、严格房源审查，监管不规范操作行为最近厦门中介协会接到莲前东路某项目开发商的投诉，认为部分中介公司违规在媒体上刊登尚未取得预售许可证的该项目房源信息，影响了开发商的形象等。其实行业内都清楚，这一现象的根源其实是开发商自身没有把握源头，给予部分“高人”以转让的权力，从而导致了市场上的不规范操作行为的出现。当然，在这一事件中，中介公司同样负有不可推卸的责任，一是没有审查客户的相关委托手续，二是明知其未取得相关