汉中祥瑞·四季印象2011年度营销执行报告.pptVIP

谢谢观赏 六术之：塑造形象，烘托气氛 加快底层商业和园区景观的进展速度，早日向客户呈现项目形象。尽早完成高层外立面装饰，并在建筑物外表加装霓虹灯和射灯，营造新区形象。 通过与相关部门协调，尽早完成门前西环路的修缮。 在祥瑞商城再设立一处售房咨询处，增加客户来访量。 项目地商业一层醒目位置设立接待处，接待看房客户。 *定向直投/DM直邮 六术之：多渠道并举，大肆造热 *通过在市区和周边县区派发DM单页，增加项目关注度，引导客户上门咨询。 *设置外展点、团购单位展销点 *团购：成立团购别动队，针对大客户企业，有组织地洽谈。 * 谨呈：祥瑞地产 祥瑞﹒四季印象2011年度营销执行报告 金程创意房地产营销策划有限公司 2011 年 9 月 1995——2011，祥瑞地产走过16年风雨历程，秉承以人为本的光荣传统，不断缔造地产传奇，如今的祥瑞已成为汉中人的祥瑞，祥瑞已深入人心。 本土地产光辉复兴使命，祥瑞地产肩负。 竞争力 营销 推案 客源 报告解决问题 客源有限情况下 如何精准挖掘本 地客户，拓展外 区域客户需求补 充项目客源？ 四季印象凭什么让 人买单，如何塑造 在市场中的形象， 又贴切市场基本需求？ 如何通过立体化营销全程把客户带到现场，通过现场销售政策，完成销售目标？ 如何通过产品推案 节奏，持续保持项 目热度，从而保证 项目回款，并创造 高利润回报。 PART1 市场研判篇 PART2 策略研究篇 PART3 阶段执行篇 目录 政策解析——国家、地方宏观调控频出，力度空前，市场下行成定局 汉中 限贷 限价 政策影响，市场低靡 全国 9.29“新五条” 4.17“国十条” 1.10“国十一条” 1.26“新国八条” 力度空前，前所未有 限价：房管局虽未明确限制房价，但准报预售价格也成为申报成功与否的标准。 经适房：分流了大量刚性需求，年底经适房大批放量，市场压力进一步加重。 限贷：某种程度上将部分意向客户拒之门外，且今年的放贷量少之又少。 经适房 政策研判——依据以往政策盘整期经验，预计2012年底或2013年初政策效应减弱，市场逐步走向复苏态势，年内市场回暖无望，项目面临严峻挑战 98年 2003年 2005年 2007年9月 2009年 2010年4月 2011年3月 进入市场稳定期 2012年初 政策影响逐渐减弱，市场上升 量价继续走弱 2012年底 就调控周期而言，盘整期通常在1-1.5年左右，其中政策效应滞后期约为3-6月。所以我们预计此次政策的影响将持续到2012年底，而市场随着政策影响的逐渐散去，市场将在12年底或13年初步入快速上涨期； 但鉴于政府此次调控决心，不排除未来从严调控依旧延续，延长调控期，但考虑到国家经济增长、地方政府土地财政等因素影响，无限制延长调控时间可能性较小。 政策严控下，市场面临 下行期，周边竞品表现 又怎样，我们如何破局？ 竞品趋势——主要竞品受区域淡旺季和宏观调控效应明显，4.14新政、新国八条特别是限购令后区域竞品成交下滑明显 仁和春天项目定位中高端，与本项目相似度极高，高附加值，高性价比，去化速度较快，近期推出的多层房源预订效果良好，基本接近销售后期阶段。 江郡苑项目虽然存在手续不完善的情况，但去化速度仍然较高，这和先前的低价格入市策略密切相关。 芳菲苑和普罗旺斯定位较高，但价格公平，产品品质得到广泛认可，整体去化水平也较好。 无 95-140 4000 2780 18 200 400 640 江郡苑（高层；多层） 无 94-153 4300 3800 14　 30 170 200 汉宇领峰（高层） 集中热水系统 130 3800 3240 12 30 200 230 明珠五期（高层） 地辐热采暖 80-140 3900 3300 13 150 600 750 鸿基﹒仁和春天（高层；多层） 中央空调 　 3850 　 　 　 　 　 万邦﹒普罗旺斯（高层） 无 　 4200 3500 　 　 　 　 芳菲苑（高层） 室内配套 户型区间（平米） 现售均价 开盘均价 销售周期（月） 余量 去化量 投放量（套） 项目名称 竞品年内供应预判——年内高层房供应充足，竞争压力大，多层房供应相对缺乏，面临较好市场机会点 3900 90-120 12-1月；1.2万方 鸿基﹒仁和春天（高层；多层） 江郡苑（高层；多层） 明珠五期（高层） 楼盘名称 推案时间、量体（预计） 面积区间（平方米） 预计单价（元/平米） 芳菲苑（高层） 万邦﹒普罗旺斯（高层） 0.4万方（30套） 130 3800 汉宇领峰（高层） 0.3万方（30套） 94-153 4200 9-12月：2.2万方（200套）；其中多层90套 95-120 4000 合