站西里休闲风情商业街项目定位策划提案(40页).ppt

§3.1 本项目定位概念诠释 LIVING－MALL（全生活广场）概念 起源于台北，指温情的环境加商业娱乐。 商业地产的定位和住宅不同，住宅是消费品，满足引导客户的需求就可以。而商业是一种投资。商业地产的主旨是“经营创造价值”，没有经营，就是一座死不动产，不能产生效益。经营的本身有很多种元素，如：位置、客流、体量、业态、消费群、企业品牌、商品结构、价格体系、服务质量、营销手段等，其中重要的就是客流，因此了解项目本身及周边现状及未来发展是我们定位的根本。从竞争市场分析，现有商业业态，也是必须参考的因素。 §3.2 本项目定位分析 特色：特色（非专业）商业街色彩，辅之少量的综合配套服务。 秦皇岛作为三线城市，与经营成功的中国十大著名商业街对比而言 一条700米长的商业街，单一的主题经营是很难保障充足的客源。 本项目所在位置偏离主要街道及主要商圈，难以聚集常规消费客流， 定位普通消费群体显然不足以支撑后期经营。 考虑本项目的定位，必须立足突出特色，针对特定消费群体，实现 综合服务，自成体系。 定位解读1： §3.2 本项目定位分析 以时尚文化为主题，以新生活方式作为文化内涵的特色 随着人们物质生活水平的不断提高，休闲商业正在成为各个商业房地 产开发的热点，这是人们从基本的物质生活需求逐渐转到对精神生活 需求的必然结果。 本项目的商业体量相对较大，普通客流难以支撑经营，只有定位中 高端消费。时尚文化主题，新兴休闲生活方式是必然的定位选择。 中高档餐饮虽然是一种不错的选择，但辅路交通有很大限制。直接影 响客流状况，不利于后期经营。 定位解读2： §3.2 本项目定位分析 机会：秦皇岛目前还没有一条真正意义上的休闲商业街 秦皇岛的临街商业特点是不集中 ，目前还没有一条真正意义上的休 闲商业街 。 秦皇岛的休闲场所基本为散点式布局，中低档次的歌舞、休闲、娱 乐也没有扎堆形成规模。 一条集合商品休闲、娱乐、餐饮文化，具有相当规模的商业步行街， 在秦皇岛还属于市场空白。 定位解读3： §3.3 本项目客户定位 A、周边高层消费居民 B、白领休闲一组 C、朋友娱乐 D、外国、外地旅游团 E、政务、商务客人 F、城市有闲一族 G、开发区、燕大学区外籍人士 本案客户 个人消费能力适应本案规模体量的客户 与所选择业态消费心理及消费习惯相适应的客户 接受本地段及周边环境的客户 客户定位：城市中高端客户群体 §3.4 本项功能定位 周边有渤海明珠、兴隆里等住宅小区，东临以鑫园广场、苏宁电器、供销大厦、华联商厦等围合体的商圈，北邻城市主干线河北大街，交通便捷，属城市“后街”位置。为城市中高端消费人群、游客、商务休闲客人，提供一个城市中的世外桃源。虽周边地处闹市，但却可以闹中取静，颐养身心。 功能定位：集人文、休闲、娱乐、餐饮、艺术为一体 休闲 娱乐 酒吧、咖啡屋、茶座 练歌城 KTV 足浴、洗浴中心 美容美发 特色餐饮 风味小吃 迪吧舞厅网吧 专卖店贩售店 健身娱乐 §3.5 本项目结构定位 原则上，先确定经营项目，再进行规划、施工，使建筑最大限度满足经营需求。 沿街商铺，高度错落有致二三层结构，局部四层。小型商业广场. 同时考虑居家式商铺设计。 LOFT功能结构。 半地下结构，露台结构，退台结构，过街平台结构，局部天棚结构。 店铺招牌、路牌、人行道路、小品、照明及休闲设施配置。 停车场。前期为聚集人气，可以让车辆进入。形成氛围后改为步行街，街内停车场可作为露天餐饮区、演艺区。 建筑的结构定位必须在商业街功能定位确立之后，根据经营、业态、规模、风格等要求进行设计，甚至部分建筑结构可根据特殊需求进行定制设计。 §3.6 商业街符号示例 §3.6 商业街符号示例 §3.6 商业街符号示例 §3.7 本项目物业经营定位 单铺式自营，统一物业管理，统一招商，统一形象策划 招商内容：KTV包房（中档小规模）、量贩式KTV、迪士高、大众舞厅、演艺、洗浴、足疗、保健按摩、美容美发、健身房、酒吧、茶楼、咖啡屋、西饼屋、韩式烧烤、日本铁板烧、俄罗斯烤肉、巴西烤肉、画廊、音像商店、花店、时尚礼品、冷饮店、西餐店、便利超市、洗车行等等。 (客流分析) 动感街区 时尚领地 娱乐先锋 财富！真理！掌握在少数人手中 §4.1 其他建议 关于盈利模式（略述） 纯销售模式 纯租赁模式 租售结合模式 售后返租 先租后售 分割式销售 拍卖销售 整体出租 分层