2007年六安百花现代城营销策划报告.ppt

“百花现代城”营销策划报告;第一部分:项目现状研判;不温不火,不快不慢,不甚理想!;二、原因总结;百花现代城住宅部分销售抗性来自竞争和产品两大因素： 主要因素：产品价格定位过高，置业门槛较高！ 产品以复式和顶层为主！ 次要因素：市场竞争分流了本案的目标客户群体！;百花小商品市场销售抗性来自市场和营销执行两大方面： 主要因素：营销执行尚未展开，宣传攻势不够，知名度不高！ 招商尚未开展，客户购买信心不足！ 次要因素：市场购买力低下，消费群体数量有限！;自今年开年以来，“百花现代城”一直延续着去年的销售势能， 尚未开展新年新一轮的宣传攻势，目前： 住宅部分： 销售缓慢！ 百花集贸市场： 基本停滞！ 百花小商品市场： 基本停滞！;抛开去年的销售业绩不说，就今年来说，“百花现代城”的销售现状是正常的！那是因为我们一直在“沉默”： 宣传在沉默，何来知名度？ 推广在沉默，何来新客户？ 招商在沉默，何来租赁户？ 运营在沉默，何来投资信心？ 营销在沉默，何来“羊群”？;第二部分:项目营销策略思考;思考一：我们的目的与目标;思考二：我们实现目的与目标的措施;思考三：关系项目成败的因素;思考四：营销如何互动发展;思考五：商业运营的可持续性发展;第三部分:项目营销实施策略;一、本年度第一轮营销策略（入市策略）;传统商业以“发售”的姿态入市在六安已经没有新鲜度可言！我们需 要“另劈溪径”！如何耳目一新，极具诱惑力的入市姿态成 为项目“一炮而红”的关键！为此我们正在策划一场主题为：;宣传活动介绍：“明修栈道、暗渡陈仓”; 招商策略：“外来的和尚好念经”！ 首批客户从合肥城隍庙引进，巩固本案“六安人的城隍庙”的形象。 以异地客户“先入为主”的策略带动本地招商热潮的到来，实现招 商带动销售的目的！ 开发商配合：“给予最大程度的招商优惠政策”！ 首批城隍庙招商客户不是本案的主力招商目标，只是 启动市场的噱 头。给予他们优惠政策是吸引其入驻经营的唯一手段。 紧急预案：“销控的灵活运用”！ 如若合肥城隍庙客户招商不成功，实现一个客户的招商成功，配合 现场销控和自营户户数的放大将打消客户对合肥城隍庙成功招商的 怀疑。;2、销售执行策略;3、推广执行策略;二、本年度第二轮营销策略;据了解，常青路市场将于2006年底进行拆迁，那么这数百家以 经营小商品为生的商户易址已经成为必然。他们首选是“六安 大市场”，“六安大市场”二期工程正在紧锣密鼓的进行中，从 施工进度来看，肯定比“百花小商品市场”要慢；从市场口碑来 看，肯定比“百花小商品市场”要差；从位置来看，比“百花 小商品市场”要差；从规模来看，“百花小商品市场”如果将大 卖场部门纳入其中，规模相当。因此， 本案具备与六安大市场争夺客源的条件！;本案可能与“六安大市场”存在的差距有： 政府公关：政府已经宣传常青路拆迁后，商户统一安置在“六安大市场”！ 招商政策：“六安大市场”即将针对常青路市场客户优惠的招商政策可能 是本案所不及的！ 因此我司希望开发商能够在政府公关和招商政策上能够与之相抗衡！;配合常青路市场的即将拆迁，针对该部分客户，我司拟策划一场 “打造六安人的城隍庙——常青路市场客户见面会” 通过客户见面会的召开，将百花小商品市场的基本情况、发展思路、 开发团队、运营团队、招商政策等进行详细讲解，加强沟通、促进 招商和销售。;1、招商执行策略;2、销售执行策略;3、推广执行策略;三、本年度第三轮营销策略;1、招商执行策略;2、销售执行策略;3、推广执行策略;第四部分:关于本案旺场建议;为了实现项目可持续性的发展，也表现出发展商的社会责任感，项目 不但要考虑招商和销售两大环节，还应考虑开业经营后的“旺场”问 题。如果实现不了“旺场”的效果，会导致项目后期经营不善，客户 纷纷退铺，造成不良的市场影响！为此，我司在项目运作环节内，实 施不同的“旺场”策略，保证开业后项目永续经营！我们认为“旺场” 取决于“人气”。而市场的“人气”取决于以下四要素： 视觉、招商、开业、运营四要素;一、百花小商品市场的视觉效应;二、百花小商品市场的招商策略效应;考虑以上三种业态作为市场辅助业态的考虑如下： 儿童电玩——吸引周边校园学生前来活跃市场人气！ 图书文具——吸引周边校园学生和家长前来活跃市场人气！ 报纸杂志——吸引家长前来活跃市场人气！;三、百花小商品市场的开业轰动效应;四、百花小商品市场的运