2010常州400亩地块市场定位报告.ppt

* * 社会效益分析 只有能实现社会效益最大化的地产项目，才能实现企业利润最大化 税收创造 就业创造 产业乘数 产业 客户导入 区域价值提升 租—更高的价格 更快的速度 卖—更高的价格 强势的品牌 为常州开辟一块与国际接轨的新天地，增加在与苏州、绍兴等城市竞争过程中的话语权。 成为常州经济增长和城市拓展动力源。 未来中国大城市的竞争，就是与国际接轨能力的竞争，谁的融入能力强，谁就会获得更多的发展资源、发展机会和发展视野！本项目的开发，将为常州市城市形象和竞争力的提升写下重重一笔！ 项目的成功开发有利于增加城市与国际接轨能力，提升城市形象，增强城市竞争力 创意产业区是最能体现一个城市个性和风情的载体，吸引外地游客和投资者的眼球，如798之于北京，纺织服装创意产业园的诞生将向世人展示广州“古老与现代、传统与时尚”的迷人都市魅力。 常州 效益分析 美国 俄罗斯 日本 澳大利亚 北京 广东 上海 武汉 项目的成功开发有利于提升常州文化层次和文化覆盖面，为城市可持续发展提供文化动力 塑造城市创意精神场所： 发掘项目价值： 重新认识和发掘本项目作为创意产业园的价值，挖掘形成常州新的时尚文化聚集地 提供城市可持续发展的文化动力： 效益分析 促进中心的成功开发将大力推进纺织服装产业链的完善，提升纺织服装产业竞争力和附加值 纺织服装产业竞争力提升 制造 生产、批发 低端 低附加值 产业现状 智造 设计、品牌 高端 高附加值 产业未来 效益分析 项目的成功开发有利于完善城市旅游系统，成为居民、游客休闲旅游目的地 旅游已经逐渐显现出从走马观花式观光游到主题性深度游的发展态势，而创意产业以其独特的趣味性、知识性、时尚性、创新性成为现代城市旅游的一个新亮点。 效益分析 项目的成功开发有利于带动周边社区配套产业的升级，提高就业，增加税收 以创意产业的高端优势带动周边的发展，完善配套服务，提高就业。 预计项目的开发可以提供2-3万人左右的就业岗位，年贸易额15亿元，实现利税年6千万。 效益分析 1 2 3 4 5 劳动就业效应 消费带动效应 社会资本效应 产业乘数效应 税收贡献效应 5大 效应 社会效益综合评价：5大效应 依托成熟纺织产业，促进产业链高端的形成和发展，最终实现产业带动商业，商业 促进产业发展的良性循环模式，同时产生巨大的社会效应。 商业 产业 文化 项目效益综合评价：多方共赢 纺织工贸集团 社会 开发企业 产业 多方共赢 提升城市形象，增强城市竞争力，促进区域社会经济的提升，完善城市旅游功能,增加就业机会 通过项目的成功开发和有效运作，实现企业的经济效益和品牌效益 引领和带动纺织服装产业实现盈利模式的战略革新，提升纺织服装产业的竞争力和附加值 谢谢! ◆ 优 势 处于经发区核心位置地段好 本项目集合体的多元化 产业优势明显 交通状况良好 ◆ 劣 势 目前周边便利生活配套欠缺 商务氛围较弱 周边物业形象差 ◆ 机 会 区域价格有较大上升空间 区域和项目未来发展前景好 ◆ 威 胁 周边产品品质比本项目高 区域外客户对区域认可度低 市场同期放量大，竞争激烈 利用区域规划优势 强调未来发展前景 规避项目固有劣势 全新概念竞争取胜 项目SWOT分析 附件 竞争综合体项目供应量分析 地块规划 1：3黄金比例 住宅商办合理区分、相对独立/沿怀德路、劳动路、会馆浜路为商业充分利用。 占地 建筑面积 容积率 商业 4万㎡ 16㎡ 5.25 技术指标 办公、酒店 5万㎡ 住宅 7.88万㎡ 26 ㎡ 3.30 总体动线 商业 ①1个主入口、3个次入口 ②内连廊循环动线 ③动线支网：电梯、连梯、廊桥 ④循环式围合广场 住宅 ①两个入口，1主1次 ②社区内两条主干道，支路呈鱼骨分布至宅前 空间指标分配 常州·金凯悦项目 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 营商设计岛——大型独栋写字楼 开发大独栋商务楼 独栋总部楼成品型开发 2栋单体大独栋总部楼 单体面积：1.2-1.3万平方米 层高：10层，标准层净高3.5米以上 满足企业总部办公和科研研发需求 由于常州目前民营企业基本自建厂房，加上企业规模不大， 办公需求基本在500—800平米 参考案例—上海金桥OFFICE PARK 项目基本信息 开发商：金桥出口加工区联合开发公司 用地性质：教育科研用地 经营模式：租赁 项目现状：现房 单元面积：单体面积5000平方米以上 对本案启示——注重产品细部处理，提高项目人性化水平 项目为上海商务花园的标杆项目，目前已吸引了包括摩托罗拉、华为、柯达医疗等一批知名企业入住 项目内部办公环境极为优越，容积率低于0.5，建筑密度低于30%，绿化率超过45% 而OFFICE PARK在产品细部处理上更是别出心裁，公共区域