2010固安学府芳园项目营销策划报告.ppt

内容纲要 当前的形势 1、买卖双方心理扭曲而对峙 未来经济形势预期倾向于悲观，但形势仍不够明朗，大部分买方持币观望，大部分卖方仍存希望而坚守价位。 2、市场上积压了一定货量 由于多数开发商急于回笼资金而推货，而交易量大幅萎缩，致使市场上积压了一定货量。 3、刚性需求和奢侈性需求主导市场 投资客户退出市场，不急于购房者持币观望，刚性需求不得不购房，在固安本地客群的经济能力还不足以支持。 4、僧多粥少、竞争趋于激烈 大部分开发商急于推货，而刚性需求和奢侈性需求有限，致使大多数开发商不得不在这口小锅中争粥。 5、弱市已定，但仍大有作为 市场虽不能马上发生转机，但是通过塑造细节也可以赢得市场。 6、集中压力将出现在四季度和11年上半年 目前市场上能现售现房只有三家，大多数还在前期积累客户中，所以10年底11年初，市场竞争将会变得异常激烈。 7、短期看跌，长期看涨 政府的决心非常大，抑制需求的政策已密集出台，但从土地政策来看，供应不足必然加剧，未来房价必然继续上涨。 关键词：信心 品质 精细、务实化营销 先来看看他们 小结： 再来看看我们 大部分开发商唯一的选择 地段极具稀缺性的楼盘非常少，为了尽快回笼资金，大部分楼盘不得不面对如何提高性价比的选择！ 那么如何来提升性价比呢？ 第一条途径 降价 1、楼市买涨不买跌； 2、降到底，又资不抵债； 3、前期业主对价格涨落非常敏感，老业主的口碑对市场的影响很大； 3、短期内依靠标准化生产、整合产业链来降低成本又难以实现； 因此，降价的空间非常有限！ 第二条途径 提升项目品质 1、直接提升品质——成本难以控制、市场未必接受，风险太大； 2、间接提升品质——通过项目策划来细分客户、挖掘地块价值、整合项目资源、叠加项目优势，是最佳选择！ 整合项目核心优势 对前期推广的理解： 对前期推广的理解： 策略分解——活动策略 事件营销，快速积聚人气 样板间开放：17#跃层样板间，楼层可选择在二层或者三层，增强体验感。 以短信和售楼部输出信息，打电话邀约的形式，集中在周六、日看房。积累人气、促进成交。 老带新活动——中鼎会员 项目一、二期老客户可达1000余户，是很大的优质资源， 项目加大老带新的支持力度，对于老带新客户给予更大力度的奖励，口碑式的营销将在信心缺乏的市场下显得更为高效。 组织老客户加入中鼎会员的活动，凡置业中鼎物业的客户，再推荐其他人置业中鼎，可享受一定的奖励。通过口碑传播，已达到快速积累人气的目的。 摒弃无效常规媒体：新政之下，大量的投放常规媒体效果不一定好，营销费用无疑打 水漂，弱市之下，制定符合项目特质的精准营销策略将以更少的营销费用投入获得更 大的营销成果。 拓展新客户群体：将更多的注意力放在自住客户身上，积极拓展新客源、挖掘大兴、北京辐射区域内有刚性需求的客源。政府多番出台新政，誓要遏制住不断高涨的投资性需求，投资性客户群体也是政府此次出台政策重点控制的客户群体。现阶段必须将重点放在满足自住客户身上，必须深入挖掘项目卖点，找到真正能吸引客户,满足其购买动机的点，牢牢把握住越来越少的客户量，提高销售率。 策略分解——渠道策略 选择媒体： 网络：新浪首页文字链、新浪首页通栏、搜房网通栏、焦点网文字链、 百度竞价排名 报广：新京报、京华报 渠道：短信 推广主题： 固安“五星级居住标准” 为主诉求点。 第五章 为什么选择汇丰行 汇丰行地产投资顾问机构成立于1996年，是中国创建较早，且极具发展潜力的专业化地产服务机构之一。 十五年的风雨历程，十五年的市场历炼，汇丰行业已成为中国房地产代理业界知名品牌和一流合作伙伴，同时也是人力资源市场上最具竞争力的企业之一。公司一贯秉承“稳健、务实、诚信、多赢”的企业发展理念，先后完成了环渤海经济圈和长三角经济圈的战略布局，在北京、天津、上海、南京、苏州、杭州、连云港、济南以及河北石家庄、保定、沧州、邯郸、衡水、唐山等地市先后成立了十四个分公司和办事处，逐步实现了面向全国的发展战略目标。 十五年来，汇丰行凭借精干的管理团队、娴熟的专业技能、丰富的实战经验、不断学习和创新的动力，通过敏锐的市场洞察力、科学严谨的流程、杰出的创意、专业的执行将服务推向极致，先后在全国20多个城市全案策划代理房地产项目累计三百多个，涉及住宅、别墅、公寓、商业等各种物业类型，累计实现商品房销售数千万平方米，销售总额近千亿元。 公司简介 1996 公司诞生 1998 战略性业务转型（放弃二手房） 2000 业务领域拓宽（涉足商业地产） 2002 走出河北（业务范围扩大）