2010年11月霸州玫瑰庄园营销策划报告.ppt

营销策划报告 2010年11月 产品特性分析：商业等配套 营销策略：价格定位 项目具有完善的社区配套，并且周边配套日趋完备 项目拥有五星级温泉假日酒店，温泉泡池等满足社区居民各层次需求； 项目位于霸州开发区域，周边居住、商业氛围渐渐浓厚 随着其他项目的相继建设，区域居住氛围日渐浓厚，商业等配套设施逐步完善 产品特性分析：专业团队 营销策略：价格定位 在期房销售的情况下，专业团队的品牌联盟，可以大大增强客户对于产品的预期和信心，项目去化速度。 发展商：房地产开发有限公司 规划及建筑设计：建筑及景观设计顾问有限公司 物业管理：知名品牌物业公司 营销代理：地产经纪有限公司 产品特性分析：规划设计 营销策略：价格定位 良好的规划设计，保证了居住的配套设施 66万平米宜居生活社区 霸州唯一台地风情景观，完备的商业公建配套 产品特性分析： 项目区位：京南80公里，霸州市经济技术开发区，市政府重点建设区域； 交通：大广高速、京九铁路、106国道、泰山路、育华路、胜利路环绕； 配套：高尔夫球场、五星级玫瑰酒店、温泉泡池、四合院、休闲会所等； 产品细节：目前项目别墅未开工，产品细节难以体现； 景观：台地风情、水系景观； 环境：空气清新，远离喧嚣，风景独好，离尘不离城； 规模：66万平米，规模首屈一指； 建筑类型：简欧式建筑风格，高贵、奢华、大气、浪漫、优雅、品质感的体现； 营销策略：价格定位 产品特性分析： 户型结构：户型设计无明显漏洞，功能分区明显，基本无浪费空间，兼顾舒适性与实用性； 绿化率：42% 容积率：≈1.0，作为别墅项目，优势不大； 工程进度：待定； 竞争项目对比：同市场调研； 开发商实力：今朝集团，霸州家喻户晓，具有很强的品牌号召力； 销售道具：折页楼书等物料齐全； 物业服务：别墅物业公司待定，玫瑰庄园酒店物业聘请公爵兰管理公司，据此，物业服务至少处于中上水平； 营销策略：价格定位 整体均价测算： 营销策略：价格定位 4 5 户型结构 6800-7000 68-70 5 4 4 5 3-4 3-4 4 4 3 4 6 5 7 7 本案 10000 销售 价格 5 社区景园 100 8 5 5 10 7 5 5 5 5 8 7 10 10 权重100% 分值 物业服务 销售道具 开发商实力 工程进度 产品细节 容积率 绿化率 建筑类型 规模 环境 配套 交通 区位 项目权重因素价格测算 结论： 营销策略：价格定位 考虑本案为别墅产品，而且户型面积适中，总价较低，以及 通过专业的营销推广、加强客户维护等一系列措施增加项目品质感和附加值等综合因素—— 最终本项目的开盘均价 达到：6800-7088元/平方米 根据目前项目进展情况，以及对未来霸州房地产走势的判断，就玫瑰庄园项目销售排期总体分为以下8个阶段： 第一阶段：前期准备期：2010年8月1日---2010年10月28日 第二阶段：市场预热期：2010年10月28日---2011年2月15日 第三阶段：项目温盘期：2011年2月16日---2011年4月30日 第四阶段：项目开盘期：2011年5月1日 第五阶段：项目持销期：2011年5月---2011年8月 第六阶段：二次开盘蓄客期：2011年8月---2011年9月 第七阶段：二次开盘期：2011年9月---2011年10月 第八阶段：二次开盘持销期：2011年10月---2012年初 营销策略：销售排期 推盘各阶段工作进展： 前期准备期：2010年8月1日---2010年10月28日 2010年9月前完成市场调研，细分项目购买客户群体，进行详细客户定位； 2010年9-10月售楼处选址确定； 2010年9月中下旬广告公司确定； 2010年11月前对推广方式进行细分； 2010年10月28日参加霸州温泉文化艺术节推介会； 前期准备期销售节点达到预期效果必备要素： 售楼处选址确定； 广告公司确定； 销售人员招聘到位； 销售人员培训上岗完成； 施工进场； 营销策略：销售排期 推盘各阶段工作进展： 市场预热期：2010年10月28日---2011年2月15日 2010年12月18日参加太原冬季房展会； 2010年11-12月进行新浪、搜狐等门户网站网络访谈； 2011年12月树立项目形象广告，如高速单立柱、霸州商业地带广告牌等； 市场预热期销售节点达到预期效果必备要素： 广告设计主题； 项目logo； 主打广告语； 沙盘制作完成； 项目现场围挡完工； 销售道具、销售物料制作完成； 营销大报告完成； 营销策略：销售排期 推盘各阶段工作进展： 项目温盘期：2011年2月16日---2011年4月30日 2011年2月16日全面广告推广造势； 2011年2月15日前制定售卡方案，确定售卡金额、优惠幅度等； 2