2010年8月漯河市英杨村城中村改造市场调研分析报告.ppt

漯河市 英杨村城中村改造市场调研分析报告;1、调研 1-1、调研目的 1-2、调研内容 2、宏观环境分析 2-1、漯河市概况2-2、漯河市经济发展概况2-3、漯河市各区域发展规划3、 漯河市房地产市场概况 3-1、漯河市房地产概况3-2、漯河市房地产发展分析 3-3、2009年漯河市保障性住房区域安排调查 3-4、近期漯河市土地供应情况 ; 4、个案楼盘调研分析 4-1、市区个案楼盘调研分析 4-2、县城个案楼盘调研 4-3、特色楼盘剖析 5、市场需求调查 6、项目地块评价 6-1、地块现状 6-2、环境评价 6-3、项目周边竞争环境调查 6-4、个性楼盘对比 6-5、物业形态建议 7、?市调总结; 通过客观深入的市场问卷调查、踏街调研和统计分析 充分了解漯河市房地产市场供需空间和价格趋势 确定目标客户群及其对产品和价格的取向 对项目的现有规划提出建设性建议 合理规划英杨城中村改造项目地块 较准确的发挥地块环境特质和经济指标 开发出为市场所接受的产品 实现项目投资效益回报的最大化;1、调查设计;3、需求市场调查 对召陵新区的看法、未来三年内市民置业意向 （1）购买偏好（物业形态、地段、价位、户型与结构、面积） （2）购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序） （3）购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式） （4）购买人群、价格支付能力、对物业配套的需求 4、项目自身情况调查 （1）产品的整体研究与特性分析 项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境） （2）项目周边竞争环境调研 （3）项目SWOT分析 （4）项目物业形态建议 ;2、宏观环境分析;2-1-1、区位综述;2-1-2、区域发展规划;2-1-3、城市功能：;2-1-4、空间布局;漯河是一个区位优越、交通发达的枢纽城市，距郑州新郑国际机场不足一小时车程，京广铁路穿境而过，境内河流为淮河流域沙颍河水系，淮河两大支流沙河、澧河贯穿全境并在市区交汇。纵贯漯河南北，漯宝铁路西接焦枝线，漯阜铁路东连京沪铁路，京港澳高速与南洛高速在此交汇，107国道及5条省道贯穿全境，构成全省重要的铁路和高速公路“双十字”交通枢纽。;漯河市总人口256.90万人，常住人口248.05万人。家庭户规模稳定，家庭结构简单化，“两口、三口之家”成为现代家庭的主流，2008年，全市二人户和三人户占所有家庭户的84.9%，家庭户规模趋向小型化。呈现劳动力转移加快，人口向城镇和非农产业聚集 ，城镇化水平进一步提高；15岁以上人口占总人口的比重上升趋势。 ;2-2-1、漯河市近年经济发展概况;由左图可以看出2007年到2009年漯河市的国民生产总值总体上处于上升趋势。由于经济危机影响出现了小幅的下降，从2008年的550.26亿元下降到2009年的541.67亿元。 在经济发展过程中，漯河市的经济发展受到人口基数的影响，在全省的国民生产总值对比中处于落后地位，2007年到2009年在河南省国民生产总值排名中倒数第三，人均国民生产总值排名10名，处于中等靠下水平。;2006年全年全市农村居民人均纯收入3883元，人均消费支出2156元；城镇居民人均可支配收入9034元，城镇居民人均消费支出6332元。2007年农村居民人均纯收入4567元，比上年实际增长11.5%；人均消费支出2524元，实际增长11.0%。城镇居民人均可支配收入10732元，实际增长13.4%；城镇居民人均消费支出7460元，实际增长12.4%。2008年全年农村居民人均纯收入5230元，比上年实际增长8%；人均消费支出2860元，实际增长6.9%。城镇居民人均可支配收入12364元，实际增长8.5%；城镇居民人均消费支出8777元，实际增长10.9%。2009年全年农村居民人均纯收入5622元，比上年实际增长7.1%；人均消费支出3172元，实际增长10.5%。城镇居民人均可支配收入13390元，扣除物价因素，实际增长9.2%；城镇居民人均消费支出9840元，实际增长13%。 房产等高档消费品支出明显增加。居民消费还属于理性消费，基本无奢侈型消费，日常消费主要集中在饮食上，餐饮、娱乐行业较为发达。 ;源汇区是漯河市的商贸、经济、文化中心，是漯河三区之中唯一位于沙、澧两河之间的城区，城区绿化覆盖率超过40%；辖区面积201.6平方公里，总人口32万，下辖5个乡镇，3个街道办事处，109个行政村，18个城市社区，在漯河三区之中是唯一拥有大型体育场馆、四星级宾馆、图书馆、千亩森林公园和高等院校的城区，基础设施完善，服务设施一流。 郾城区是漯河市的中央行政中心，中央行政区（COD），高端 居住区，辖区面积413.1平方公里，总人口47.4万人，辖城关镇、孟庙镇、商桥镇、龙城镇、裴城