2010年成都贵通双流国际总部经济区项目初步定位.ppt

思考路径 区域属性研究 区域交通 立体交通系统 双楠大道：宽80m，双向8车道，35.5米绿化景观带 快速通道：草金路、机场路高速、大建路、绕城高速、老川藏路连接城市繁华； 未来通道：规划中轻轨3号线、6号线也将延伸至双流国际新城； 立体交通体系， 5分钟融入双流老城，10分钟快速融入成都 区域属性研究 区域配套 《成都市东升商业网点规划（2006—2020）》：东升城区是商业网点重点发展地区 ，根据双流县人均零售商业网点营业面积指标1.2 ㎡，东升镇组团商业面积为16万平米，其中双流新城片区商业面积约8万㎡，且主要集中在新城核心区域；区域内目前的商业配套较少，主要依托老城区或成都市配套；已建配套有奥特莱斯、国际网球赛事中心、川投国际酒店、谢菲联足球，已经未来的博瑞最世界项目、18栋高尔夫练习场等； 目前配套主要依托双流老城和成都，但具备浓厚国际化配套条件 地块篇。 地块属性研究 地块经济指标 征地面积：366.73亩 代征道路面积：30.36亩 代征河道绿地面积：22.65亩 代征道路绿地面积：7.37亩 用地性质：商业 兼容比例：不大于30％（按用地面积计算） 居住建筑用地强度 容积率：不大于4.0；建筑密度：不大于30％ 商业建筑用地强度 容积率：大于1.5且不大于4.0 建筑密度：不大于50％ 限高：38m 从指标来看，住宅整体用地约110亩，限高38m以下 地块属性研究 地块现状 本案 区域内自然环境良好，地块方正实用，公园用地待拆迁 地块呈现长方型，方正实用，位于通往成都的双楠大道一侧，为双流国际总部基地内的住宅用地；地块周边的自然环境较好，同时地块内部储备了大量的园林树种；地块西侧待拆迁，周边远大林语城即将面市； 地块属性研究 地块资源 地块拥有天然水渠资源、参天大树、公园绿地足以打造一个高端项目 8000万苗木储备，足见贵通集团打造高端产品的决心和毅力 地块属性研究 地块四至 本案 东面：地块东面是新双楠大道，10分钟直达成都，5分钟直达双流老城区； 西面：地块是原生自然用地 南面：南面是待拆迁的生态公园，现为农民居住用房； 北面：住宅北面未来的总部基础及待开发用地； 从地块来看，住宅用地位于生态腹地内部，通达性较好 本体界定 区域属性 地块属性 区域有拥有众多的国际级配套，如：国际网球中心、谢菲联足球公园、时代奥特莱斯、五星级酒店 国际化新区 区域有有着现代工业港、总部经济的产业支持，经济基础雄厚 产业新城核心 中央公园区 属性核心 属性诠释 区域拥有8500亩国际级中央公园，全面提升区域的居住品质档次 110亩的规模体量，体量适宜，具备打造高端产品的基础规模特质 中大规模 项目紧邻双楠大道以及周边其它交通网络构建的立体交通体系 快捷交通 景观资源优越 属性核心 属性诠释 天然水渠/配套公园/参天大树为项目打造顶级园林景观创造条件 区域和地块自身条件优越，具备打造顶级景观资源产品的条件 思考路径 Part 1 项目本体分析研究地块的资源属性 Part 2 市场背景研究研究市场的竞争态势 Part 3 发展机会探寻 寻找市场差异化的突破口 Part 4 项目初步定位制定项目定位方向 市场现状。 考虑到本项目资源优势和开发商战略，初步判断方向为高端产品方向，因此竞争市场的界定为大双流国际新城及老城区域内的高端项目。 市场初步界定 在售项目：远大·林语城国奥村泊林镇宗申·塞纳维人居都市阳光富豪新岸 林语城 赛纳维 人居都市阳光 泊林镇 国奥村 富豪新岸 远大林语城 336亩 占地面积 主力250㎡（联排） 面积区间 莱特草原/现代简欧 建筑风格 行列式布局 规划布局 2.37 容积率 待售 销售均价 产品类别 总户数 总建筑面积 项目地址 开发商 成都远大地产 东升双楠大道 631710㎡ 约4500户 独栋/联排/洋房/小高层 基础指标 项目定位：城南近郊中高档低密度复合型社区 该项目前期咨询的客户主要来自双流城区、蛟龙工业港、金花、簇桥、双楠区域内客户 客户来源 国奥村 301亩 占地面积 / 面积区间 现代中式 建筑风格 半开放围合式 规划布局 2.5 容积率 待售 销售均价 产品类别 总户数 总建筑面积 项目地址 开发商 成都国奥置业 双楠大道—航都大街99号 318542㎡ 1316 独栋/联排/叠拼/电梯 基础指标 项目定位：奥运标准的低碳节能示范住宅项目 国际城南·国宅级别墅 前期咨询的客户主要来自双流城区、蛟龙工业港、成都区域内客户 客户来源 泊林镇 230亩 占地面积 72——210㎡ 面积区间 北欧风格 建筑风格 围合式 规划布局 1.6 容积率 多层：6500元/㎡ 电梯：5100元/㎡ 销售均价 产品类别 总户数 总建筑面积 项目地址