2010年1月8日西安长乐路项目业态主题与商业定位的战略.ppt

每一次缔造，皆成典范！ 1、长乐路商业现状分析 2、长乐路商业趋势解读 3、长乐路商业趋势展望 长乐路商业趋势解读 区域：辐射西北，是西安批发零售最主要片区 定性批发市场 各自为政，无城市全局意识 脏乱差，无商业管理意识 自然升级，无发展前瞻意识 成熟、品类全 有源点 无核心 、无归属 号召力、服务力 规模小 、号召力不强、非目的商业 6家军工企业，8家大中型企业 20大商城，1万商户，20万人流 老城区，人口多，消费有保证 批发区，人气旺，环境比较差 西安商业辐射人口 长乐路批零辐射 新城区 长乐路距离钟楼比较近，主要以批发为主，环境较差，无法与钟楼商圈进行抗衡。 东尚等新型社区 长乐路 长乐路商业趋势解读 商业填补，城市配套，着眼空白，服务城市 摊薄利润，利益均沾同质借鉴，抢占细分市场 区域升级 商业升级 国内生产总值 国民生产总值 打造新西安 商业升级 纯批发市场——物流+生意客——服务性 建筑前瞻性 边缘化？ 城市不合理规划 长乐路商业趋势解读 商业形态带动商业人群的升级换代 江浙、广东、四川、福建、陕南、陕北、本地 品牌商户 长乐路新生代商户 长乐路商户二代 长乐路老商户 全国性进入，本地品牌意识崛起 意识超前与小寨、骡马市同级别 开始具有时代意识，趋向于年轻化 素质低、经营品类低，年龄偏大 长乐路商业趋势解读 1、长乐路商业现状分析 2、长乐路商业趋势解读 3、长乐路商业趋势展望 升级威胁，进退两难 环境较差，调整在即 商场接受度比较高，经营较好，商业品牌化明显 80年代 长乐路周边90年代初期建造的第二代室内批发市场逐步形成气候，长缨西路鞋类批发市场兴起 2000年以后，以康复路市场的品牌效应为依托，逐步形成多个以“产品品牌”为核心的批发市场 逐渐成为中低档服饰商品为主的批发市场 康复路市场并非专业服装批发市场，同时还经营日用小百货、瓜果、蔬菜等业种 90年代后 97、98年 发展阶段展望 金花十字 商业尾巴 偏安一隅 新城引资项目 特色、准确 鲜 明 长乐羊毛衫：羊毛衫批发基地——商场 京闽茶城：西安茶叶批发专业市场——市场+住宅 西北商贸：辐射西北的大型批发基地——市场 金郎男装：品牌男装批零市场——市场 多彩天地：西安青年时装批零市场——市场 业态丰富化，功能多样化，服务广泛化，种类品牌化、个性鲜明化、功能互补化、价值最大化。 发展阶段展望 PART 04 项目价值研判 4.1 项目周边环境分析 4.2 项目立地劣势不足 4.3 项目核心问题界定 1、项目周边环境分析 3、项目核心问题界定 2、项目立地劣势与不足 新城区 根据《西安市区县商圈发展规划》，未来的商业布局要坚持“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的布局方针； 到2020年，西安十三个区县将升级改造和新建85个各类商圈，其中超广域商圈24个，广域商圈27个，区域商圈34个；根据具体规划，本项目所在的新城区将规划建设如下： 新城区4个超广域商圈：解放路商圈、长乐路商圈、太华路建材商圈和北石桥物流商圈；2个广域商圈：胡家庙商圈和东二环商圈；3个区域商圈：幸福路商圈、自强路商圈和长缨路商圈。 项目周边环境分析 项目位于新城区长乐路商圈内 项目位于西安城东新城区长乐路，处在长乐路商圈内。 新城区位于西安城东，东北与未央区和灞桥区接壤，以西为莲湖区，以南为雁塔区，交通方便，位置极佳。 项目位于东二环与东三环之间 项目位于东二环与东三环之间。 项目西侧紧临西安城市东西主干道——长乐路，西侧约500米即是东二环。 项目西距火车站约5公里，东距西潼高速公路入口约7公里，交通便捷顺畅。 火车站 本项目 项目周边共有3个客运站 三府湾客运站 三府湾客运站是以跨省长途班线为主的一级客运站。目前开通的１１０多条客运班线，主要发往浙江、福建、江苏、江西、北京、上海等２０多个省市。 本项目 城东客运站 城东客运站现有包括省际省内区间客运线路100余条，日发班次650班，运送旅客13000余人，主要发往省内渭南、延安、榆林地区、省外山西各地及南通、武汉、郑州、银川、三门峡等地，有参营专业运输公司50余家，各档次客车950多辆。 西安火车站是中国铁路枢纽之一，全国铁路客运特等站。主要担当陇海铁路、西康铁路、宁西铁路、西侯铁路、包西铁路等旅客运输任务 西安火车站 长乐路 金 花 北 路 环 城 东 路 长缨西路 项目周边共有30余条公交线路经过，十分方便 项目所处轨道交通体系 项目临3条地铁线路 3号线：新筑—侧坡村 线路北起灞桥新筑镇 ,终点长安侧坡村。线路全长44.3千米，