2010年1月21日青岛保利地产里院里项目定位及营销策划报告.ppt

玻璃厂地块基本经济指标 占地面积 88720㎡ 规划面积 176480 ㎡ 其中 住宅面积 140112 ㎡ 幼儿园 2000㎡ 商业 34368 ㎡ 地下车库 30220㎡ 容积率 2.57 总户数 1374户 总车位 1140辆 点 石成金 · 一期开发 二期开发 一期商业为街铺裙房，缺乏可设置主力商业业态进行客流引导的大面积商业； 二期为街铺与集中商业 四方城市名片确定为中央文化区 政府希望着力打造本区域的文化商业品牌形象 海云庵区域商业需进一步扩大其对外的商业影响力 区域商业辐射性不强，集客力有限，整体商业品质有待提升 区域自身商业发展不足，致使客源外流 定位思考——区域环境 点 石成金 · 一期商业体量较大，无大面积集中商业可设置主力店进行人流引导 一期商业将进行分割销售，快速回笼资金 商业业态定位需提升商业品质，拉动商业价值 一期商业定位需有主题性与集客力，带动目的性消费 商业业态定位需充分考虑到本区域居民的生活需求 商业定位需与住宅整体品质形象相契合 定位思考——自身需求 点 石成金 · 商业街整体定位： 在项目的整体定位上以传统文化、创意文化的交融与冲突作为项目形象突破口，同时很好的承接本区域所独有的城市CCD定位，使本项目商业形成具有地域文化底蕴特色的 ——文化概念商业体 点 石成金 · 点 石成金 · 街区意向 传统文化元素时尚现代生活 立面表现 商业外立面装饰体现街区文化氛围 点 石成金 · 景观表达 体现街区文化氛围、商业舒适性、趣味性及文化性，提升商业价值 点 石成金 · 四方·里街四方核心·文化概念商街 里街，象征了一种成熟的商业模式，是于成熟生活圈内成熟商业店铺。里街，与里院里形成完美契合，产生整体的规划效应。冠以“四方”，明确了地域特性，奠定了里街的四方第一商业的地位。四方里街，朗朗上口，易于传播推广，案名大气明朗。 四方·里街 新四方·城市地标商业糖球广场/里院街区/整合规划/临街底商 青岛 前所未见糖球广场/里院街区/整合规划/临街底商 项目业态定位 餐饮 娱乐 零售 服饰 文化创意 风情 生活 配套 咖啡 茶坊 超市 便利 生活 家居 以文化创意风情为主题业态，增强项目的商业辐射力与集客力，带动目的性消费，同时立足于本区域居民生活需求，配置生活服务型商业业态，两者之间可相互融合，相互共享客流。 点 石成金 · 文化创意风情 咖啡茶坊、餐饮娱乐 本区域为步行街核心区域，商铺均为2层，住宅非直接建于商铺之上，所以此区域的业态布置以文化创意业态为主题店，并引入与之相契合的咖啡茶坊、特色餐饮、休闲娱乐。 业态布置 点 石成金 · 青 岛 剪 纸 业态表现 传统文化主题店 点 石成金 · 青 岛 贝 雕 业态表现 传统文化主题店 点 石成金 · 泊里红席 青岛草编 业态表现 传统文化主题店 点 石成金 · 南锣鼓巷 现代城市的老传统意向 古老建筑的新时尚诠释 寻 踪文化地产 · 北京的南锣鼓巷始建于1267年，东西两侧各延展8条胡同。目前是北京市最大的一片平房保护区之一，也是北京最古老的街区之一。 南锣鼓巷南北长700多米，里面有僧格林沁王府、荣禄宅邸、末代皇后婉容的娘家承恩公府、蒋介石行辕、齐白石旧居、茅盾故居等。 曾经，这里洋溢着红墙金瓦的皇家文化 寻 踪文化地产 · 华丽的转身，创意无限的现代街区 2004年开始政府改造，不满各种创意小店、酒吧、咖啡店，吸引了时尚人士前来； 2009年11月被美国《时代》评选为亚洲25大必去景点之一。 南锣鼓巷 寻 踪文化地产 · 中 成都 宽窄巷 寻 踪文化地产 · 古老而又年轻的城市往昔古城岁月的缩影 宽窄巷子 寻 踪文化地产 · 宽巷子——现代人对老城的记忆 成都宽窄巷子历史文化片区，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道及其之间的四合院落群组成。 上世纪80年代列入《成都历史文化名城保护规划》。它是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遗存，也是北方的胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”。 寻 踪文化地产 · 窄巷子——城市人的新生活 寻 踪文化地产 · 南 上海 新天地 寻 踪文化地产 · 上海新天地—休闲、生活最中心 翠湖天地 华府天地 淮海晶华 寻 踪文化地产 · 新天地前世—一片残破的城市弄堂 这里被上海人定位为“下只角”，是上海低级住宅区的代名词，这里有的是嘈杂的环境、堆满杂物的狭窄楼道、摇摇晃晃的地板、刺鼻的煤饼味或煤气味、光线暗淡的会客厅、局促的亭子间、挺不起腰的三层阁、满是油烟的厨房间。 1999年，当罗康瑞动议启动“新天地”项目时，瑞安集团上上下下都说“老板疯了”。 寻 踪文化地产 · 新天