2012临沂西南坊项目定位沟通稿.ppt

针对客群分析，确保采用适合现阶段的项目业态定位 借势产业结构调整，解决民生就业，同时发展乡镇经济. 顺应规划政策导向，发展适应本村未来的特色项目 我们如何应对 我们如何定位我们的产品 产品定位策略结论 立足未来中心区位 尊重城市发展规律 务实为民、方案可实施、可落地 旨在建造美好舒适新城 提高人居品质的城市化发展需要为目标 借助自身基础产业以及合理区位 为现有发展状况服务为原则 建造规模适中项目 拥有后续充足可操作空间的西南坊 核心梳理 适度开发、小步快跑、分阶段实施、能及时调整 的 合理解决方案。 PART3 项目初步定位设想 项目宗地回顾 蒙山大道南京路东北方向，用地规模约110亩。土地性质为综合商业用地， 容积率2.5，绿化率大于30%，地上建筑面积18万㎡。 公寓 经济酒店 综合百货 住宅 文化娱乐 超市 服务综合体 北城区域次中心 生活方式 餐饮街 老年公寓 社区医疗 项目联动定位图解 合创观点：该地块属于城市次中心的边界位置，不适合开发高端商用物 业，故合创将此地块产品定位为“生活型服务休闲综合体”。 合创地产机构 合创地产机构 合创地产机构 合创地产机构 合创地产机构 合创地产机构 合创地产机构 合创地产机构 合创地产机构 合创地产机构 合创地产机构 临沂西南坊项目定位沟通稿 2012年4月 PART1 临沂市场环境分析 PART2 项目定位策略思考PART3 项目初步定位设想 PART1 市场环境分析 临沂市面积17148 平方公里 总人口1034.47万人，是山东省人口最多、面积最大的地级市。 市区面积142.56平方公里，人口144万人，城镇化水平45.02%。 预计到2020年，城镇化水平达到62%，城市人口达到200万人。 北城新区人口10万人，预计到2020年达到40万人。 临沂规划概况 首位度高、幅射力强的区域中心城市，带动周围中小城市形成以临沂为区域中心的城市群。 临沂城市特点 城市荣誉 全国文明城、卫生城，全国双拥模范城、国家环保模范城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、中国市场名城、中国书法名城、中国地热城、全国社会治安综合治理优秀城市、全国文明先进城市、全国平安家庭创建活动先进市、中国书圣文化之乡、中国诸葛亮文化之乡等。 现阶段临沂已经开始申请“宜居城市称号” 具有国际知名度的现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、红色旅游城、鲁南制造业基地和区域性金融中心。 临沂房地产发展方向 滨河片区：景观居住区； 前滨河区：景观商务居住区； 城中片区：中心商务居住区； 南坊片区：城市居住新城区； 城西片区：临沂老城区中档居住区； 河东片区：开发区普通居住区； * 前滨河片区 商 业 中 心 行政中心 商 业 中 心 行政中心 片区 片区均价 存量 产品和户型 客户 滨河片区 4500—6300元/㎡ 在售项目约23个 总供应约320万㎡ 别墅、住宅为主 130-180㎡为主 本地企业主、经商者+政府人员+外来人群 前滨河片区 4500—6300元/㎡ 在售项目约22个 总供应约290万㎡ 高层、商住公寓 90-150㎡为主 本地企业主、经商者+本区域客群+外来人群 城中片区 4000—6100元/㎡ 在售项目约32个 总供应约380万㎡ 高层为主（公寓） 40-180㎡ 原住民客户为主+经商者 南坊片区 4000—6000元/㎡ 在售项目约29个 约320万㎡ 多层、小高层 80-230㎡为主 政府公职人员+其他高端人群 城西片区 2900—3500元/㎡ 在售项目约19个 约140万㎡ 多层、高层均有 130㎡及以上为主力 私营业主＋外来生意人 河东片区 3100—4500元/㎡ 在售项目约26个 约320万㎡ 多层、小高层均有 面积区间 地缘性客户+少量兰山客群 临沂住宅市场分析 * 临沂住宅市场总结 临沂北上东进的发展思路正在逐步的实现，滨河区和北城新区必将成为未来5年发展的重点区域，也是人口增速最快的区域，滨河区仍以高档住宅为主要发展方向。北城新区以综合发展为主，配套齐全必将成为临沂的新城市名片。并且成为最适合居住的区域。 临沂商业市场分析 人民广场商圈 西部市场商圈 临沂四大商圈 A B 河东商圈 D 南坊商圈 C 商圈 人民广场商圈 西部市场商圈 南坊商圈 河东商圈 知名度 高 较高 较低 低 发展历史 形成早、商圈成熟 形成早，近几年发展迅速 新城商圈，正在形成 新商圈，发展落后 商业定位 中高档 中低档 中高档 中档 主要形式 以大型商场和沿街商铺并重经营 以各类专业市场为主 以大型商业综合经营为主，沿街商铺为辅 分布较为分散，以沿街商铺为主 主营业态 综合 服装、家居、五金建